代理海口海控国际广场发展战略与整体定位wudaozu.pptx

海口海控国际广场——发展战略与整体定位;核心问题解决;近年海口经济有复苏迹象，主要依赖于第二产业投资的快速增加;工业产能的提高与海南经济的复苏有直接关系;能源化工等第二产业的崛起将会成为海南省发展经济的第二次增长极;海口作为经济中心与综合服务基地；工业的发展将带动海口商务环境;本项目位于规划中的商业金融服务中心;本案位于滨海大道沿线核心位置，区位优势明显 ;项目为1992年未完工项目，已有建筑地面15层，暂定规划为超高层项目;项目周边交通便利、环境较好，8层以上可观部分海景;世联对项目的理解——项目界定;核心问题解决;;企业战略;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;;超高层物业的高成本对售价提出较高要求;按原有方案，主体楼全部发展办公楼物业，可以实现一定的投资回报;;针对写字楼市场背景提出问题;写字楼主要聚集在国贸路周边以及滨海大道沿线，国贸区域是传统的商务中心,滨海大道沿线是规划中的CBD;滨海大道沿线整体品质高，大量新项目供应，众多城市先进要素聚集，必将取代国贸区域成为商务中心区;快速发展时期，确定板块之间的关系是首要问题;海口投资氛围缺乏导致在售项目消化缓慢;同时在售项目实现销售价格低，新入市项目售价仅4000元/平方米，价值略被低估;但市场在租写字楼项目租赁状况良好，表明写字楼需求旺盛;与商务酒店共生的写字楼能实现高出租价格，表明写字楼价格仍有上涨空间;Why??? ;市场在租写字楼整体品质低、形象差——层高低，大堂形象差;在租写字楼整体品质低、形象差——配套设施缺乏;在租写字楼整体品质低、形象差——物业管理差;新入市项目品质有提高的趋势，但依然存在一定硬伤——财富广场;新入市项目品质有提高的趋势，但依然存在一定硬伤——财富中心;;现有写字楼已经不能满足高端客户需求;现有写字楼已经不能满足高端客户需求，有迁往高品质写字楼的趋势;又因为现有物业不能满足需求，导致需求大量外溢;与商务酒店共生的写字楼能实现高价格，主要依赖于酒店商务配套和高品质服务;未来3-5年放量主要集中在滨海大道沿线，部分属于真正的高档项目;未来项目在产品品质上明显提高;整体格局;写字楼市场分析结论;基于办公楼市场背景提出的三大问题;高端市场容量是本项目最大的风险;超高层高成本与低市场价格平台的风险;竞争策略;核心问题解决;面对市场容量风险的解决途径;主体楼降至100米以下，充分利用广场商业盈利——方案B;主体楼保证100米以内的各项指标;两种种备选方案具体的物业配比;方案A总成本投入约4.4亿元，包括一间2.44万平方米的酒店投入;序号;方案B总成本投入约2.09亿元；单方成本将近4000元/平方米;方案B在2010年即可收回投资，利润额将近1.4亿元;方案B主要风险在于办公楼低实用率，市场缺乏竞争力;不建议降低主体楼高度;面对市场容量风险的解决途径;海口五星级的酒店主要是度假型酒店，分布在西海岸以及海甸岛，五星级商务酒店缺乏;顶级商务酒店的缺乏导致度假酒店承担了商务酒店职能;11;激烈的竞争导致各酒店规模偏小，客房价格低;低价竞争的背景下，酒店整体入住率低，基本仅能维持酒店运营要求;海口商务条件的不断改善也将对酒店等商务配套提出更高要求;海口酒店市场整体压力大，部分细分市场机会存在;结论;酒店可以提高整体物业价值;酒店与办公楼相互驱动，资源共享;酒店为商业带来大量客户;面对市场容量风险的解决途径;海口酒店式公寓市场供应量较小，入市项目全部采取返租的经营模式;入市项目市场消化慢，主要原因是投资需求不足;同时中高档酒店的激烈竞争抑制了酒店式公寓的发展;结论;面对市场容量风险的解决途径;宝矿大厦——持有等待升值，实现高价;开发商采取了部分出售、部分持有的处理方式，等待物业升值再销售;采取暂时持有、升值销售的策略是基于开发商对项目升值潜力的判断;采取暂时持有、升值销售的策略是基于开发商对项目升值潜力的判断;世贸大厦——世界贸易大厦属于市中心甲级B等租赁型写字楼;2004年，摩根士丹利收购世贸大厦;收购后，摩根彻底改变了世贸的整体形象和租金价格;在摩根一系列动作后，租金不断上涨，目前价格0.6美元/日/平左右;给我们的启示;租售并行，全面吸纳客户;面对市场容量风险的解决途径;;酒店类办公客户是本项目的标杆客户;酒店内办公客户主要是外地（含外资）大型企业住海南办事处和本地集团类企业;;客户选择酒店办公主要因为便利的商务配套以及良好的形象;酒店办公类客户主要需求面积在500平方米以下，此类客户是本项目主要租赁对象;中高档办公楼客户客户无明显聚集效应，行业较为分散;;部分低档办公楼入住企业价格承受能力强，办公需求面积大;大面积需求案例： 中远南方沥青，三层购买财富广场 国家开发银行，三层租用南洋大厦 黄金海岸酒店，两家企业整层租用 国