某房地产板块价值评估PPT课件.ppt

板块价格比较 在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4月份的涨幅后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓，成交均价小幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。 可见，在经过较为激烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进市场价格上扬，后继乏力，而平稳发展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态势，稳步发展。 另外，同质板块之间存在近似的发展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度； * 板块供求比较 武宁供求比例适中，成交价格最具说服力； 不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格 * 板块供求比较 供求关系决定市场价格，供、求、价三者之间的关系可以明了的说明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡时的价格才是真正合适的市场价格。 从统计的数据、图表我们可以看到： 武宁板块市场供求较为平衡，1.05的供求比例与其13939价格是三个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例足以支撑14655的市场价格。 而不夜城板块市场却以1.41的供求比例支撑着14960的价格，可见不夜城板块市场价格虚高的情况。 * 板块供求比较 武宁、不夜城供应、去化绝对量比较： 板块 供应套数 去化套数 供应面积 去化面积 武宁 1998 1909 252479 230628 不夜城 2680 1906 251624 191174 选取近似的去化套数作为标准。 不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间，而武宁板块的供应相对紧张。 以板块同质而言，市场供应紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力。 * 整体市场比较 14960 17353 7766 不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大 * 整体市场比较 不夜城板块在内环地区以及xx市场整体发展较为平稳的状态下，波动范围较之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。 以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场“供给源”项目有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个基本的中值水平，欠缺后续的发展趋势，影响板块的市场价格反应。 * 1、长寿、武宁板块，06年1月至今，板块市场上涨趋势稳健； 2、二者06年起点价位较不夜城分别高出1300-3000，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前的市场价格是被高估的； 3、从供求绝对量上看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高。 4、整体市场目前具有相对平缓的上涨幅度，而不夜城市场价格受到区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力，可以说目前的市场价格是包装下的产物。 * 价格解读 首先，纵向观察区域市场：区位价值体现及产品品质提升，势必带动板块成交价格上涨；楼价暴涨后，市场持续上扬缺乏动力，价格上升空间不足；供大于求，市场价格支撑存在问题；价格暴涨引发累计供求比上升，出现去化压力，价格提升程度高出市场正常水平。 其次，横向比较同质板块：长寿、武宁，06年1月至今，市场上涨趋势稳健；二者06年起点价位分别高出不夜城1300-3000，以同质板块发展速度近似来讲，不夜城目前市场价格被高估；从供求绝对量看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供应空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高。 最后，整体市场目前具有相对平缓的上涨幅度，而不夜城波动较大，市场价格受区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格发展缺乏动力，可以说目前的市场价格是被成交结构影响。 * 房地产E网 房地产E网 房地产E网 房地产E网 xx板块价值评估 * 不夜城板块公寓价格解读 引言 板块概况 纵向市场 横向市场 价格解读 * 引言 不夜城板块，位于老xx的下支角地区之一——xx，地理意义上的xx中心城区，在xx市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、xx居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。 * 基本概况 区位特点 交通条件 生活配套 市政规划 * 区位特点 不夜城板块位于： xx区南部，苏州河以北、中山北路以南。 不夜城板块 不夜城板块 大宁板块 北外滩板块 武宁板块 长寿板块 北静安板块 北黄埔板块 北临大宁板块； 东接北外滩板块、南倚北静安板块； 北黄埔板块； 西靠武宁板块、长寿板块。 * 区位特点 该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。 以不夜城商圈为中心商业