某地产项目开发模式研究PPT课件.ppt

以产品突破为导向的城市近郊中低密度项目开发模式研究 1.13容积率下，拉开产品梯度，最大化TH产品，提升项目价值 形象打造策略——经典北美庄园生活范本 联排别墅户型分析：超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计 联排别墅户型设计要点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积 销售均价和总价均高于同区域同类型项目 1.2容积率下，极致容积率分解，TH最大化塑造项目低密形象，提升项目价值 两山一脉山地特色规划结构，亚热带特色建筑风格 将代表“山地”特色的“山、水、风、光”四大元素渗入设计的细节中，充分演绎山居特色 特色样板示范区展示 产品格局设计合理，户型面积小但赠送面积大，附加值高 样板房展示:个性，休闲，现代，简约 四重院落设计：我家的小狗都有自己的院子 符合国际都市建筑美学：让眼睛深切感动！ 开启小镇风情商业街——七彩街，引入超市，酒吧等真正建立小镇生活模式。 多功能的时代广场，现代风格的小镇建筑 适度改变会所风格，充分开发会所功能，全面展示+全面体验。酒吧，车吧，SPA，行政厅，露天咖啡SHOP，灯光泳池等 城市近郊小规模、低密度、无景观资源项目如何通过产品超越实现成功开发？ 案例选取原则： 区位：城市近郊； 容积率：0.9-1.5之间； 规模：10-25万之间； 无先天资源优势； 本报告解决如下问题： 深圳十二橡树庄园基础指标： 总用地面积：137106.69平方米 总建筑面积： 151424.12平方米 容积率：1.13 覆盖率：30% 深圳十二橡树庄园 深圳十二橡树庄园——城市近郊白领通勤区，成功突破区位认知、实现项目最大化价值 关内 龙岗中心区 坂田 位于龙岗区坂田 1、区域认知：关外白领通勤区域 2、项目周边厂房、低档次住宅楼林立，环境和治安都比较差； 客户反映： 1、区域价值感认知低，地处关外严重阻碍客户对该项目所在区位的认可； 2、区位治安较差，客户对区域的印象长期是脏乱差。 福田中心区 / 开发模式 项目销售实现高价快速，最大化的实现价值 时间轴 一期 二期（一批） 160-240平米 210-306平米 面积区间 产品 联排 价格 25000元/平米 联排 140-180 二期（二批） 280-360平米 双拼+联排 高层等 26000-36000元/平米 35000元/平米 一期：推出缺乏景观资源的小联排和临路的商墅，通过面积控制（160-240㎡），进而实现总价竞争力，低开高走、少量推售形成市场热销的起势，树立项目低密度社区形象，为后期产品推售奠定了良好的市场形势； 二期一批：推出景观资源较好的区域地块的距离景观较远位置的联排别墅，面积比一期稍大（主力户型220-260㎡），分批推售、持续释放项目热销的信息，进一步增加项目低密度气质； 二期二批：乘胜追击，推出景观资源最好位置的双拼、联排别墅，冲击市场高价，巩固项目高端别墅项目的市场认知； 后期：项目后期将推售剩余联排产品、高层产品、叠拼产品… 一期推出62套联排别墅和18套商墅，实现均价2.5万元/m2，主力户型是160-240㎡，开盘一星期售罄，同时期的区域内品牌开发商的主流高层产品售价是9000元/㎡； 二期一批推出25栋、117套联排产品（主力面积是220-260㎡），销售率70%，实现均价26000-36000万元/平米； 二期二批推出临湖景观位置较好的联排产品（面积是280-360㎡），均价35000元/平米，同期项目周边高层售价10000元/平米左右； 开盘时间 09.1.1 待定 09.8.22 09.5.13 深圳十二橡树庄园 后期… 深圳十二橡树庄园 联排 高层 叠拼 项目规划特点： 整个小区规划以联排别墅为主（326套别墅产品）辅以少量叠拼和高层，整个小区共800套左右； 联排产品结合景观资源和台地变化，拉开产品梯度。 双拼别墅：约306 ㎡ 联排别墅：230-260 ㎡ 联排别墅：200-230 ㎡ 联排别墅：157-159㎡ B区 A区 中心水景 景观泳池 景观栈桥 自然元素置入： 依地势而建，自上而下，借势建园，向下形成多层台地，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池； 建筑外墙采用天然砂岩、石材雕花及仿石涂料； 建筑物之间用凤凰木、香樟树及其它大型树种分割、合围； 庄园的排场： 深圳唯一耗资千万元的庄园凯旋门楼； 深圳最长的230米礼宾大道； 6000㎡的中心水景，高达19米的五叠水瀑布； 深圳首个以欧洲中世纪宫廷油画为主题的私人奢华会所，深圳最大的私家会所酒窖。 先进的生活感受： 智能化安防设施、深圳唯一径端路设计； 深圳首创超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计…… 深圳十二橡树庄园 凯旋门楼 五级叠水 6000㎡中心水景 地下室 双车库设计； 附赠一层空间，130平米左右。 一层 公共空间层； 客厅+餐