某地块产品定位报告PPT课件.ppt

项目定位—客源机会点价格论证 当前价格水平下，同总价位购买上海外郊环公寓产品在本案可选择产品升级的别墅产品；相比周边区域的别墅产品，本项目在价格上可具有明显优势。 VS 项目所在区域 联排总价：200-400万/套 独栋总价：350-600万/套 总价相同或相近情况下 选择本案，可达到产品升级效果 公寓 别墅 公寓类产品 外环内总价350万以上 产品线相同且均满足改善性需求 居住舒适度基本相近的情况下 本案在价格上占有明显优势 别墅类产品 联排总价600万以上 独栋产品普遍保持千万以上 从数据显示，09年随着宏观大势的回暖，上海市商品住宅的需求逐步加强，重新由买方市场转向卖方市场； 从别墅类产品的累积供求比可以看出，从09年初起供大于求现象明显改善，至2010年一季度末，该类产品的市场累积供求比下降至1.11，而08年末该数值最高曾达到1.78。 整个上海市别墅产品成交近期明显增强，市场仍存在一定的产品需求度，可对当前形势持乐观态度。 项目定位—客源所在市场需求度论证 上海市近年商品住宅价量走势分析图 上海市近年别墅产品价量走势分析图 项目定位—主力客户属性分析 客户预估之4W 【 Who 】 他们是谁？ 【 Where 】 他们身在何处？ 【 What 】 他们购买的目标是？ 【 Why 】 为什么会选择这里？ 总之， 本项目的客层至少是一群高级白领阶层 即使不是富豪 也一定是社会中高层力量 年龄层无须太大，我们可绝对不是退休物业 他们也许是银行中高层，与客户见面的机会多过于家人，早就答应过他们，带他们去享受悠闲生活 他们也许是市场总监，习惯了凡事亲力亲为，如果不是在飞机上，就是在去机场的路上。。。。。。 他们也许是知名的画家或設計師，城市的纷繁复杂开始慢慢侵蚀他们奋进的心。。。。。。 其实，他们的内心是一匹野马， 极度向往抛开一切世俗烦扰的生活。。。。。。 项目定位—主力客户属性分析 他们是谁 【 Who 】 他们身在何处 【 Where 】 项目定位—主力客户属性分析 白天:他们活跃在国际大都市上海的各个地方 也许是在松江新城某地的股东会议上，主持战局 也许是在青浦新开的工厂或品牌店剪彩 也许陪客户或老板在佘山、汤臣打Golf 又也许在陆家嘴金融区的集团并购会上欲擒故纵，收放自如或是参加慈善拍卖会 或许他们刚好在考虑 选择送给老婆的結婚礼物—---xx畔的别墅。。。。。。 当他们想放松的时候，他們开始考虑一种全新的“5+2”生活方式，将休闲享受融入自己每周的日常行程中 白天做梦，天高海阔是最起码的。。。。。。 项目定位—主力客户属性分析 他们购买的目标是 【 What 】 建筑形态非常有特色，环境要让自己非常喜欢（要么有湖，要么是海）非常有taste 安全性和自我性是第一要旨 可随时在自家院落里下棋 可以随时在家门口打场高尔夫 可以随时在自家大阳台上spa 可以随地而坐，來一场家庭BBQ聚会。。。。。。 可以真正体会到和工作日不一样的生活方式，摆脱压力和烦恼，与大自然来一个亲密接触，让身心有100%的释放，做到“5”与“2”的完全分离。 项目定位—主力客户属性分析 为什么会选择这里 【 Why 】 至少他们还没有达到绝离城市的境界和退休的年龄，只能做短暂的停留、喘口气, 继续回到欲海中游泳，他们总渴望过一段不被打扰的日子，更或许此事无关低调，只与个人享乐和隐私有关 而本项目能作的: 就是替这些尊贵的住户和宾客抵挡所有的麻烦和骚扰! 他们需要自我居住 他们需要寄情山水 他们需要释放自我 无论工作日你身在何方，在干什么，都能在这里找到最宁静，最不受干扰的栖息港湾 他们在意居住环境的珍稀远甚于建筑本身。 项目定位—主力客户产品需求研究 初级客户特征 人群特征：公司中层以下职员，小白领，30岁上下 购买目的：刚性需求 关注点：总价合理，配套全面，交通便捷 产品特征：中小面积段户型，非市中心地段 本案定位客户特征 人群特征：公司中层以上管理者，属高级阶层 年龄特征：35-45岁 当前居住现状：拥有上海市中心公寓房，面积段150㎡以上的改善型产品，生活质量较好。 产品升级 希望总价与现有住房差异不大的情况下，将已有的公寓升级为别墅，提升居住舒适性，达到居住品质升级；脱离市中心拥挤地段，追求居住环境的改善。 本项目客户购买目的：在同价位下实现居住产品的品质升级 土地属性 市场属性 区域属性 拥有xx独特水景资源及周边区域古镇人文特性，整体底蕴丰富； 以国际级高档型配套设施为主，为高端物业人士提供服务。交通体系完善，出行便捷； 容积率在1.0-1.3之间、建筑密度小于等于35%，建筑限高24米； 拥有天然景观资源—xx风景，具备打造高档产品内外部条件； 当前上海公寓、别墅价格水平均过高，同总价