岳阳南湖项目定位报告别墅案例.ppt

;后市预测;后市预测;岳阳别墅产品现状;长沙典型别墅项目分布图;项目地址:岳麓区雷锋大道西侧 发展商：金科地产 占地面积：约465亩 建筑面积：约40万平米 规划户数：2494套 容积率：1.06 物业形态：独栋、联排、电梯洋房、高层 开发分期：6期，现开发1、2期 在售物业形态：一二期联排、独栋销售；三期洋房认筹 物管公司：金科物业 物 业 费：3元/平方米·月;规划特点1：注重原生自然;规划特点2：依照景观资源进行合理的产品排布;金科东方大院——景观资源;金科东方大院——园林绿化;金科东方大院——园林绿化;金科东方大院——建筑风格及立面;顶段是国宅的形与魄的所在：以中国建筑的斜顶为建筑远观主剪影，辅以双坡、半坡黛瓦屋顶，形成错落有致的建筑天际轮廓线。以不对称的手法削减了建筑的繁沉与累赘，增添动感与时尚。 中段为空间联系阶段：以白色粉墙为主，配以小面积明亮的灰砖及窗框，与墙面形成鲜明的对比。 底段为亲近的和谐段：在尺度上更讲究，层次更丰富，细节亮点更细腻鲜明，每栋具有前庭后院、下沉私家会所、挑空花池等设计。;东方大院的独栋、联排各具亮点;联排别墅户型附加值分析;金科东方大院——价格情况; 在规划上，东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源，完全人车分流设计，以客户需求为配套依据，少量的商业配套，无教育配套，营造纯粹的别墅生活空间； 在产品上，项目开辟最高性价比先河，赠送面积超过1：1，别墅私家会所、下沉庭院、前庭后院、露台等全赠送，六层电梯洋房除（一二楼）私家会所、露台、阁楼全赠送外，户型还设计有书房、更衣室等起居功能。 在园林上，金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底，七重绿化让金科东方大院园林生态化——树比房密，房在树中。 建筑立面上，金科在建筑、园林、服务等方面均突破了市场极限，重新确立了别墅新标准，在价格上远超区域别墅市场，联排价格12000元/平米，使用面积价格约6000元/平米，独立别墅使用面积单价约10000元/平米。 在物业管理上，物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用，金科物业“锱铢必较”的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。;绿城青竹园——基本情况;一期(北区)：286栋 二期(南区)：250多栋;绿城青竹园——景观资源;植被丰富,绿化率高，树木高大，环境绝佳;利用地势高差，形成不同层次的景观;私家花园价值最大化，庭院精装修;注重水景;硬质铺装少但强调变化; 立面风格围绕欧美风格进行变化，形态丰富;价值点1：气派门厅+双客厅设计 价值点2：全套房设计 价值点3：超豪华主卧、全景浴室 价值点4：中西双厨房设计 价值点5：双车库 价值点6：超大精装修庭园 价值点7：私家泳池;青竹园自07年7月开盘至08年2月，价格从8000元/ 平米拉升到14000元/平米，采取低开高走的营销策略，每月销售8-10套。 08年3月份涨至16000元/平米，价格达到峰值 ，其后一直保持此价格，但走量艰难。 从09年8月份开始，价格调至14500-15000元/平米。 直至目前，均价始终保持在15000元/㎡左右，虽然单价在长沙独栋别墅中不算很高，但由于面积大、总价高，因此销售速度一直比较缓慢。;品牌好、品质高； 环境好，情景营销前期投入多（先造园再造房）； 注重细节打造； 但地段偏远； 且面积偏大，总价偏高，客户层次要求高，导致销售速度慢。; 基本经济技术指标;依规划路，东西分区开发，西区营造纯低密度别墅、别墅社区。; 整体规划：主要围绕坡地、湖与溪流等景观展开规划。 景观资源与物业类型的关系：1、独栋和双排：围绕湖景、水系和坡地进行规划，占有最佳的景观资源；2、联排：景观资源较次，主要是前庭后院的园景。 西区商业街沿沿万家丽路和湘府路规划，位于在东区入口，方便业主购物消费，同时不影响社区内部的宁静与秩序。;高大乔木，灌木围合营造私密感。;细节体现，铁艺、提示牌，营造艺术气息;示范区水景充分展示，营造公园般感觉。;北美风格多样化，房屋塔尖、入户门厅、墙体石材等北美风格元素。 ;美洲故事——立面风格;双拼核心价值点：;法式独栋440.59平米;270-300;品质高，地段发展前景好； 情景营销，先做现场实景； 推广很成功，在长沙别墅市场树立了一定高度； 注重细节打造； 面积控制得当，总价不高，销售速度适中；;托斯卡纳——基本资料; 项目分三期开发，一期已经售罄； 目前在售二期，为洋房和联排别墅； 在售洋房面积段：152-226平米，别墅面积段：305-385平米。;采用多种现代园林的设计手法，充分体现了“以人为本”的人文内涵。;意大利的建筑风格——纯手工别墅，做工细腻。 建筑处处体现了艺术与审美特征，整个园区由中央湖区开始形成坡地，由低到高，园区内