某金融中心项目产品调整建议及营销总纲.pptx

证大五道口金融中心项目产品调整建议及营销总纲 ;报告架构;开发商证大集团，在上海形成较强的品牌价值和口碑，但证大品牌尚未在海南成功落地;;;三面环路，北边拥有360度无遮挡海景，南边和东边、西边为商住楼，商务氛围欠缺;占地面积：11560平方米 总建筑面积：73431平方米 楼高：155米,共39层 空间组成： 地下三层为停车库 1-4层为商业配套 5-38层为办公间 39层为观光会所 商业面积:14557平方米 标准层面积：1070平方米 大堂面积：900平方米 大堂层高：10米 办公部分层高:3.4-3.6米 停车位:292个 ;项目外部设计大气、昭示性强，尽显高端写字楼之气派;户型方正，部分单位存在欠缺;项目属性界定：;报告架构;客户目标及限制性条件;世联对目标的理解;金字塔结构分析项目核心问题;基于市场、本体、竞争、客户下，本项目如何市场占位;报告架构;海口宏观经济背景分析;海口城市定位为具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市;海南——中国—东盟自由贸易区的桥头堡 ;;海口城市规划发展为 “突出沿海、开发沿江、 提升中心、拓展两翼、带动腹地” ;海口GDP总量低，虽仍保持两位数增长，但受全国经济不景气影响，经济发展面临严峻考验;海口产业结构以第三产业为主，且第三产业的比重不断提高，但缺乏高端层次服务业;第二产业稳步快速发展，四大核心制造业成长迅速，未来发展空间较大;随着海口城市化率的提升，海口产业结构调整进入升级阶段;海口企业以中小企业居多，新增企业资金实力有所提高;海口中小企业受到目前不景气的经济环境冲击大，企业经营面临困境;海口投资环境在全国120个城市中排名倒数第二，影响企业投资信心;海口宏观经济背景对目标实现的启发;海口商务办公市场分析;目前海口写字楼市场处在快速发展期;基于海口城市价值现状下商务办公市场的成长阶段——向“发展阶段”逐步过渡;海口写字楼施工面积、竣工面积逐年增加， 市场供应量比较多，未来竞争激烈;海口写字楼空置面积逐年增加，空置率高， 市场需求消化压力大;海口写字楼实际销售额总量低，07年实际成交 价格较06年有大幅度上涨，但整体均价仍偏低;海口商务办公板块主要由长流板块、滨海板块、国贸板块和新中心区板块组成;;滨海板块描述——海口CBD，高端商务;国贸板块描述——传统商务办公集中地;直接竞争项目天邑国际——地标建筑 商务巅峰;竞争态势——本项目目前在KPI指标上要略低于天邑国际;问卷及访谈启示：经济不景气下，写字楼客户置业更加保守、谨慎;海口写字楼市场对目标实现的启发;海口写字楼商业特点;滨海板块写字楼商业以办公配套为主;报告架构; 项目SWOT分析;项目竞争战略定位——挑战者+领导者;报告架构;“国际商会大厦”案例研究;国际商会大厦---商会全球赢天下;基础资料;营销背景1:项目入市时,深圳写字楼市场相当低迷;营销背景2:项目入市时,深圳中心区相当不成熟、各种配套相当缺乏;营销背景3:入市时项目周边写字楼品质、售价、营销水平等参差不齐;营销攻略1:“甲B级”物业定位,锁定成长发展型中小企业;营销攻略2:“甲A级”形象定位：深入演绎CBD概念，给足客户对未来的信心;营销攻略3:大形象出击,展开深层次情感沟通;营销成果:速度及价格皆获得当时同区多次双料冠军,迅速建立开发商品牌形象,形成深圳闻名的“写字楼营运专家”;“国际商会大厦”案例对本项目启发：;报告架构;项目客户定位研究思维框架;市场现有客户构成事实;市场现有客户构成事实;海口产业特征——新型工业、商贸业、旅游业“三足鼎立”的格局;本项目前期目标客户定位;核心客户客户特征：;重要客户客户特征：;游离客户客户特征：;海口最高端甲级写字楼;FAB形象定位推导;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;写字楼价格定位;写字楼价格定位推导思路;写字楼成交价参考建议;写字楼商业租金参考建议;写字楼户型定位;报告架构;了解客户心中的“甲级”，设计产品细节;产品打造——通过客户感知点，结合本项目实际情况，进行针对性产品价值塑造;物业管理建议：体现服务;前广场设计建议：体现儒家商道;大堂调整建议：体现档次与中国商务;电梯在这里成为企业豪华座驾，成为员工提 升工作效率的工具;空调节能对企业是一种奢侈;户型划分调整建议—— 5层 ;户型划分调整建议—— 9层 ;户型划分调整建议—— 标准层 ;户型划分调整后面积范围 ;停车场建议;设置人性化的导视系统，注重地下停车场的地面处理工艺，例如过地胶;屋顶花园建议;在这里卫生间与大堂同样重要;对智能化建议——5A智能系统;模式;江苏大厦的商业完全为本写字楼的配套，体量较小，银行比例最高;写字楼商业业态以银行、高档商务服务中 心、咖