首批基建公募REITs发行超预期,期待建筑企业价值重估.pdfVIP

首批基建公募REITs发行超预期,期待建筑企业价值重估.pdf

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建筑和工程 目 录 1、 基建公募REITs 瓜熟蒂落 5 1.1、 我国基础设施公募REITs 推进时间表 5 1.2、 基础设施公募REITs 相关文件中正式稿与征求意见稿的主要差异 7 1.3、 首批项目基础情况概览 9 2、 基础设施公募REITs 架构特点11 2.1、 基础设施公募REITs 基本架构及特点 11 2.2、 各版本REITs 架构对比 12 2.3、 基础设施公募REITs 架构实例:中航首钢公募基建REITs 架构 14 3、 首批产品多数将溢价发行17 3.1、 首批注册生效的9 只基础设施公募REITs 发售信息 17 3.2、 首批发售的9 只产品的认购及托管费 17 3.3、 首批产品多数将溢价发行 18 4、 REITs 回报率优势的来源20 4.1、 基础设施公募REITs 架构的节税优势 20 4.2、 资本利得(交易)环节可减少交易摩擦 22 4.3、 高分配比例,降低“再投资”风险 23 5、 基建公募REITs 或带来建筑公司重估25 6、 风险分析26 附录1 :公募基建REITs 主要申报流程27 附录2 :招商蛇口公募基建REITs 架构设计28 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 建筑和工程 图目录 图1:现阶段政府部门杠杆率已达历史高点5 图2 :现阶段实体经济部门杠杆率已达历史高点5 图3 :基础设施公募REITs 基本架构11 图4 :基础设施公募REITs 上市后新增购入资产情形12 图5 :鹏华前海万科REITs 的“公募+ABS”架构12 图6 :北金所版REITs 产品结构13 图7 :中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金交易结构15 图8 :首锝咨询与首钢环境交易完成前结构图15 图9 :首锝咨询与首钢环境交易完成后结构图15 图10:首钢基金与首钢环境交易结构图16 图11:首锝咨询与首钢生物质反向吸收合并前的产品结构图16 图12:首锝咨询与首钢生物质反向吸收合并后的产品结构图16 图13:基建公募REITs 简化结构与节税设计21 图14:二阶段DCF 模型(以第6 年进入稳定增长期为例)23 图15:公募基建REITs 主要申报流程28 图16:招商蛇口基础设施基金整体架构(SPV 公司吸收合并前)28 图17:招商蛇口基础设施基金整体架构(SPV 公司吸收合并后)29 表目录 表1:2020 年以来基础设施公募REITs 政策及规则梳理6 表2 :基础设施公募REITs 指引(基础制度)正式稿与征求意见稿对比7 表3 :沪、深交易所配套规则“1 个办法+2 个指引”正式稿与征求意见稿对比9 表4 :已受理的10 只基础设施公募REITs 基本信息10 表5 :首批注册生效的9 只基础设施公募REITs 发售信息17 表6 :基金认购及托管费费率18 表7 :首批注册的9 只基础设施公募REITs 发行规模上下限及折溢价率18 表8 :我国境内基础设施投资及交易的相关税种20 表9 :财税字【1998】55 号规定的基金及投资者层面所得税21 表10:投资人视角,比较普通公司与基础设施公募REITs 的税后收入22 表11:首批发行的9 只基础设施公募REITs 预期收益

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