物业管理房屋维修方案.docx

. . - - 第七部分 物业设施、设备维修、维护方案 物业的维修养护 ．业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 ．因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 ．相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 ．发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的， 物业公司可向相邻业主说明情况， 在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。 ．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。 ．建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复， 修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。 ．本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金 。 公共设施维护管理 （ 1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。 （ 2）建立共用设施设备清册档案 （设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。 （ 3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范 开展工作。 （ 4）对共用设施设备定期组织巡查， 做好巡查记录。 需要维修， 属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改 造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 （ 5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。 （ 6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。 （ 7）各类管线有分类标识和流向标识， 各类记录本、登记本（运 行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存 15 天，并能正常回放。 （ 8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志， 制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （ 9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通 1 次；雨、污 水井每半年检查、 清掏 1 次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通； 化粪池清掏每年至少 1 次，每季度检查 1 次，防止外溢。 （ 10 ）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人 24 小时值守，值守人员每班工作时间不 超过 8 小时。 （ 11 ）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏） 、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视 1 次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。 （ 12 ）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。 仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。 （ 13 ）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。 （ 14 ）载人电梯日夜 24 小时正常运行。 （ 15 ）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。 （ 16 ）小区主要道路及停车场交通标志齐全。 （ 17 ）路灯、楼道灯完好率不低于 95% 。 特种设备维护管理 ．电梯及自动扶梯 （ 1）保证办公楼至少一台电梯 24 小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。 （ 2）电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专 业资质维修保养单位进行定期保养， 每年进行安全检测并持有有效的 《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。 （ 3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。 （ 4）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。 发生电梯困人或其他重大事件时， 物业管理人员应及时处理， 专业维修人员应在 30 分钟内达到现场进行抢修。 ．空调系统 （ 1）对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。 （ 2）定期对空调系统进行检查， 测试运行控制和安全控制功能， 记录运行参数，分析运行记录。 （ 3）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱， 保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养， 提供符合要求的冷却水。 （ 4）定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、 加湿器、风阀、积