房地产营销策划 - 德思勤深圳市石龙汇联商业步行街销售方案分析.pptVIP

销售目标可行性分析 销售目标：取得销售许可证后三个月内实现回笼资金6000万 目标分解：假设按照方案三平均9300元/平方米的价格销售，则销售面积约为6451平方米，销售率达到34％。 销售条件： 完成相关合法证件，取得项目销售许可证 营销推广： 报广、户外、电视等全方位强势推广 策划定位： 开展详细市场调查，重新准确定位本项目 项目包装： 重新对本项目售楼现场、项目档次、业态等进行包装，以全新形象亮相，营造氛围 初步分析：项目前期铺垫和营销时间较短，且项目推出市场后被市场追捧，实现热销 价格策略： 超出客户预期的低价位入市，短期内形成热销 德思勤置业 石龙汇联商业步行街销售方案分析 制定方案的前提条件 方案的制定跟据不同的目标来制定 各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定 各个方案统一按实现较好的销售率90％计算 各方案的销售时间不同，仅根据经验判断 经济测算均为静态的测算 方案一：价值最大化，以利润为导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。 层数 价值递减比例 市场价格（元/㎡） 建筑面积（㎡） 市场价值（万元） (相对外街) 一层外街 100% 31,000 653 2,025 一层内街 69% 21,390 5,918 12,658 一层内铺 50% 15,500 313 486 二层 15% 4,650 6,412 2,982 三、四层 11.50% 3,565 5,482 1,954 合计 － 10,706 18,778 20,104 方案一销售预测： 实现销售收入1.8亿元 税前利润达到6.6仟万元 税前投资利润率为73％ 销售周期约为一年 序号 项目 经济指标 单位 备注 1 市场价值 20,104 万元 未计5、6层 2 销售率 90% 　 　 3 销售收入 18,094 万元 　 4 取得成本 9000 万元 取得权属 4.1 土地购买成本 6800 万元 　 4.2 建筑购买成本(含税) 2200 万元 　 5 营销费用 905 万元 （3）*5% 6 销售税费 1585 万元 SUM（6.1～6.8） 6.1 营业税 905 万元 （3）*5% 6.2 城建税 45 万元 （6.1）*5％ 6.3 教育附加税 27 万元 （6.1）*3％ 6.4 印花税 5 万元 （3）*0.03％ 6.5 堤围费 18 万元 （3）*0.1% 6.6 城市建设专用金 543 万元 （3）*3% 6.7 交易服务费 6 万元 建面*3元/㎡ 6.8 监督管理服务费 36 万元 （3）*0.2% 7 税前利润 6,604 万元 （3-4-5-6） 8 税前投资利润率 73% 　 静态指标 方案一优劣势分析 优势 充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值 从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优 劣势 价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多 项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼 销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值 方案二：快进快出，以速度为导向 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元 层数 价值递减比例 市场价格（元/㎡） 建筑面积（㎡） 市场价值（万元） (相对外街) 一层外街 100% 23,000 653 1,502 一层内街 69% 15,870 5,918 9,391 一层内铺 50% 11,500 313 360 二层 15% 3,450 6,412 2,212 三、四层 11.50% 2,645 5,482 1,450 合计 － 7,943 18,778 14,916 方案二销售预测： 实现销售收入1.34亿元 税前利润2.57仟万元 税前投资利润率为29％ 销售周期约为半年 序号 项目 经济指标 单位 备注 1 市场价值 14,916 万元 未计5、6层 2 销售率 90% 　 　 3 销售收入 13,424 万元 　 4 取得成本 9000 万元 取得权属 4.1 土地购买成本 6800 万元 　 4.2 建筑购买成本(含税) 2200 万元 　 5 营销费用 671 万元 （3）*5% 6 销售税费 1178 万元 SUM（6.1～6.8） 6.1 营业税 671 万元 （3）*5% 6.2 城建税 34 万元 （6.1）*5％ 6.3 教育附加税 20 万元 （6.1）*3％ 6.4 印花税 4 万元 （3）*0.03％ 6.5 堤围费 13 万元 （3）*0