固收专题分析报告：公募REITs扬帆启航，未来可期-20210607-国金证券-16正式版.pdf

2021 年 06 月 07 日 证券研究报告 总量研究中心 固收专题分析报告 固定收益专题报告 公募 REITs 扬帆启航，未来可期 基本结论  发行概况：5 月31 日，首批获证监会核准发行的9 只基础设施公募REITs 正式发售。9 只公募REITs 募集规模较大，均在10 亿以上，共募集金额 314.03 亿元；发行期限较长，封闭期均超过20 年；采用了“公募基金 +abs+项目公司”的契约型结构，通过abs 穿透获取项目公司的100%所有 权。首批9 只公募REITs 底层资产种类丰富，包括3 只产业园区，2 只高速 公路，2 只仓储物流和2 只污染治理，区域上则分布在长三角、珠三角和京 津冀地区，很好的符合了监管聚焦重点区域、重点行业和优质项目的要求。 从整体项目的最终溢价率（募集金额/账面价值- 1）来看，产业园区和仓储物 流等产权类项目的募集溢价率均超过80%，其中中金普洛斯仓储物流REIT 最高接近400%，高速公路类其次在60%左右，污染治理类的溢价率最低， 不超过20%。REITs 发售首日投资者认购热情高涨，全部超额认购并提前结 募。从认购结果来看，网下认购倍数在4.59- 16.48 倍，公众投资者认购倍数 均在10 倍以上，最高超过60 倍，其中富国首创水务 REIT 等5 只REITs 触 发了回拨机制。  估值定价：公募 REITS 的募集金额以资产估值为基础并通过询价确定，9 只公募REITs 均采用了收益法对标的资产进行估值，通过测算未来各期净现 金流并进行折现获得资产现值，以华安张江光大园REIT 为例，核心参数包 括租金增长率和折现率，通过对两者进行弹性测算，可获得项目资产更为精 确的估值范围。  本次发行的基础设施公募REITs 与以往的类REITs 有较大的差别：首先， 类REITs 采取“ABS+私募基金”的交易结构，募集方式为私募，流动性较 差，只能等到项目开放期回售或原始权益人回购方能退出，而REITs 采取 “公募基金+ABS”的结构，面向公众广泛募集资金，可在二级市场交易退 出，流动性较好。其次，目前类REITs 的底层资产较为丰富，包括房地产和 基础设施且以商业地产为主，而公募REITs 仅在基础设施进行试点。最后， 类REITs 通常存在优先级结构，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益， 整体来看债性更强；而公募REITs 的收益取决于项目未来经营质量，更强调