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泰康之家合规法务部
保险资金投资合规性审核
要点明细
王朔
2012/2/28
保险资金投资合规性审核要点明细,包括投资不动产、不动产金融产品、直接或间接投资股权
泰康之家合规法务部
保险资金投资合规性审核要点明细
一、 审核依据
《中华人民共和国保险法》
《保险资金运用管理暂行办法》
《保险资金投资不动产暂行办法》
《保险资金投资股权暂行办法》
《中华人民共和托信托法》 、《中华人民共和国物权法》 、《中华人民共和国公司法》等其他相关的法律法规
二、 投资不动产审核要点
(一) 投资主体资质
专业人员:拥有不少于 8 名具有不动产投资和相关经验的专业人员,其中具有 5 年以上相关经验的不少于 3 名,具有 3 年以上相关经验的不少于 3 名
财务状况:
上一会计年度末偿付能力充足率不低于 150%,且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150%
上一会计年度盈利,净资产不低于 1 亿元人民币
资金来源:具有与所投资不动产匹配的资金,且来源充足稳定
合规情况:最近三年未发现重大违法违规行为
(二) 投资管理机构
机构状况:具有完善的公司治理,市场信誉良好,管理科学高效,投资业绩稳定
业务资质:在中国境内依法注册登记,具有国家有关部门认可的业务资质
注册资金:不低于 1 亿元
资产管理状况:管理资产余额不低于 50 亿元,具有丰富的不动产投资管理和相关经验
管理团队:拥有不少于 15 名具有不动产投资和相关经验的专业人员,其中具有 5 年以上相关经验的不少于 3 名,具有 3 年以上相关经验的不少于 4 名
制度机制:具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度,且执行有效
相关承诺:接受中国保监会涉及保险资金投资的质询,并报告有关情况
合规情况:最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为
(三) 专业服务机构
机构资质:具有经国家有关部门认可的业务资质
治理结构:管理制度、业务流程和内控机制完善
经验能力:熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构,具有承办投资不动产相关服务的经验和能力
商业信誉:良好
关联关系:与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系
合规情况:最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为
相关承诺:接受中国保监会涉及保险资金投资的质询,并报告有关情况
(四) 投资标的
资产性质:非基础设施类
权属状况:产权清晰,无权属争议,相应权证齐全合法有效
管理状况:管理权属相对集中,能够满足保险资产配置和风险控制要求
期限状况:不动产剩余土地使用年限不低于 15 年,且自投资协议签署之日起 5 年内不得转让(内部转让自用性不动产除外)
地产类型:
商业和办公不动产:地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市
股权或债券方式:
待开发项目:取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证
在建项目:取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证
可转让项目:取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或销售许可证
产权项目:取得产权证或者其他权证
物权方式:
可转让项目:取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或销售许可证
产权项目:取得产权证或者其他权证
医疗和汽车服务不动产:
与保险业务相关
已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证
专地专用,配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的 30%
可采用股权、债权和物权方式投资
养老和自用性不动产:
与保险业务相关
专地专用,配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的 30%
可采用股权、债权和物权方式投资
政府土地储备项目:
符合相应条件
地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市
限于债权投资方式
(五) 投资方式
股权方式:
项目公司应当为不动产的直接所有人,且该不动产为项目公司的主要财产
项目公司无重大法律诉讼,且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损
保险公司向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员,并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见
债权方式:
投资合同应载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等
内容
债务人应具有良好的财务能力和偿债能力,无重大违法违规行为和不良信用记录
物权方式:
及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记
对权证手续设限的不动产,通过书面合同,约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项
除政府土地储备项目外,可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式
(六) 投资规范
投资比例:
投资非自用性不动产的账面余额,以及与不动产金融产品投资余额合计,不高
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