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关于城中村物业管理的探讨 （doc 9 页） 对城中村物业管理的探讨 深圳市龙泉物业管理有限公司江国忠 ■ ?1=1摘要：本文针对城中村的特点及所存在的问题，根据本人对城中村物 业管理工作的多年经验，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探 ■ ? 1=1 1:1区服务措施的落实。同时，政府在政策.资金和宣传等方面的大力支 持和推动，是切实抓好城中村物业管理工作的强有力保障。 1:1 关键词：城中村物业管理 探讨 伴随着深圳市宝安、龙岗两区城市建设和城市化进程的推进，27 万农民完成了身份转换，两区整体转入城市化，镇改为街道，行政村 转变为社区居民委员会。原村民委员会管辖的综合社区，物业分散, 总体规模大，形成了在城市地域范围内，具有居住小区外型可是又相 当于村落生活形态的特殊群落，人们称之为城中村。 如何做好城中村的物业管理工作已成为我们物业管理人的一个 新课题。笔者根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，通过对原 城中村状况的分析,对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并 提出相关建议。 一、原城中村的状况分析 （一） 基础设施不完善 城中村普遍存在的现象是规划设计不合理，市政建设严重滞后， 水电设施、排水管网、消防设施的布局不合理，不能发挥其应有的功 能。 （二） 环境卫生状况差 城中村环境卫生状况差，公共卫生管理不到位。由于城中村整体 规划不良，后续管理不到位，路面、排污井道等部分公共设施损坏现 象严重，路面污水横流、垃圾成堆，占道经营、车辆随意摆放等现象 随处可见，与现代城市形象格格不入。 （三）存在严重的社会治安问 城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员 素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗 窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区 居民的生活秩序和财产的安全。 出现城中村这种状况的根源，是由于缺乏统一的规划和严格的管 理造成的。着城市化进程的推进和社会经济的发展，土地增值，外 理造成的。 着城市化进程的推进和社会经济的发展，土地增值，外 来人口急增，而政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时 拿出有效的规划、管理措施，从而产生了这些问题。城中村不论是从 基础设施建设，还是治安、消防、环境卫生等方面都与实施物业管理 的规范住宅小区存在很大的差距O 二、城中村物业管理工作的实践 我物业公司在多年住宅小区物业管理经验的基础上，于2005年 正式接管了龙胜村。从A、B、C、D四个区域，到村市场和村公园的 接管，经历了初步摸底到全面实施管理的全过程。龙胜村总建筑面积 16. 5万平方米，房屋240栋，居住人口约15000人，其中外来流动 人口占了 90%。通过实施全面物业管理，与原接管前相比有效地维护 了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境，小区发案率大幅下降, 由原来的每月20多起到现在的不到5起；房屋的出租率由原来的不 到80%到现在的99%以上，基本上无空置房；房屋租金增长率在35% 以上，两房一厅的房子,:来租金为 以上，两房一厅的房子, :来租金为400元/月，现在可租到550元/ 月。2006年度，龙胜村被评为大浪街道城中村物业管理中唯一的一 个“宝安区环境卫生达标社区” o笔者认为龙胜村作为一个典型的城 中村小区能够通过实施物业管理使小区的安全、卫生等生活环境取得 了巨大改善，与实施以下的相关物业管理工作密不可分。 （一）立足社区改造，扎实抓好基础工作 社区基础设施的完善是城中村物业管理工作得以正常开展的首 要条件。根据龙胜村各个区域的具体情况，投入资金进行先期整治， 改造严重老化破旧的道路和地下排污管道8处，修复消火栓设备3 处，设置道闸6个，封闭出入口 4个，为推行物业管理打下坚实的基 础。 （二）釆用封闭式管理，做好安全防范管理工作 安全有序的生活环境是社区居民安居乐业的重要保障。对龙胜村 采用封闭式管理，各岗位分3班倒24小时轮流值班。对进出小区的 车辆实行发卡登记制度，确保一车一卡通行；配置摩托车2部、自行 车6部，建立巡逻队制度，监督盘査可疑情况；对消防设施的检査实 行签到制度；对大件物品的搬运釆取业主确认放行的办法。接管的第 一年，共抓获小偷15人次，盗车团伙1个，抢劫7起，配合公安机 关抓获犯罪嫌疑人40多人次，制止、处理斗殴事件5起，协调解决 家庭纠纷、邻里纠纷30多起，有效地维护了小区的安全秩序。 （三）从根本上落实环境卫生工作 环境卫生管理是城中村物业管理中一项日常管理服务工作。仅在 刚接管的第一个月，就清理沙井538个，清理残留垃圾300多车。在 工作中严格执行卫生检査监督制度，对生活垃圾实行日产日清，防止 卫生死角出现；对市场等公共场所实行定期冲洗、定期消杀、定期灭 鼠的办法，为居民创造干净、整洁、有序的良好卫