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某房地产开发公司造纸厂地块项目
可行性研究报告
1
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目 录
前 言 4
第一部分:项目决策背景及摘要 . 4
一、 外部环境 . 4
二、 内部因素 . 6
第二部分:项目概况 . 6
一、 宗地位置 . 6
二、 宗地现状 . 13
三、 项目周边的社区配套 . 15
四、 项目周边环境 . 17
五、 大市政配套 . 18
六、 规划控制要点 . 18
七、 土地价格 . 19
第三部分: SWOT分析 19
一、 地块 SWOT分析 . 19
二、 项目 SWOT分析 . 21
第四部分:法律及政策性风险分析 . 23
一、 合作方式及条件 . 23
二、 土地法律性质评估 . 26
三、 取得土地使用权程序评估 . 26
四、 土地性质变更的评估 . 26
五、 政策性风险评估 . 26
第四部分:市场分析 . 27
一、 某土地市场 . 27
二、 某市商品房市场情况 . 31
2012 年某市商品房市场情况 33
2013 年上半年房地产交易行情报告 33
1 年期内某房产市场分析 34
三、 区域内供应产品特征 . 38
四、 产品定位及建议 . 50
(一) 项目综合分析 . 50
(二) 定位策略 . 51
(三) 产品定位 . 51
第五部分:规划设计分析 . 51
一、 初步规划设计思路 . 51
第六部分:项目开发 . 52
一、 土地升值潜力初步评估。 . 52
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 . 53
三、 工程计划: . 53
四、 销售计划: . 53
第七部分:投资收益分析 . 54
一、 成本预测 . 54
二、 税务分析 . 54
三、 经济效益分析 . 55
四、 项目资金预测 . 56
某某地块可行性报告
前 言
随着某地产在某市场的知名度逐渐加强,集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐
渐加大, 未来发展对新项目的需求越来越强烈。 而某市场的占有率及市场影响力与品牌不相 匹配, 随着长株潭融城的实际实施, 某将迎来高铁与城际的发展时代, 在此阶段特考察以下地块,为公司发展提供参考。
第一部分:项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、以此为契机,某房地产市场进入发展的快车道,楼市供应量出现井喷,市场成交量及成交均价双双拉升。
2、 辖某县、湘乡市、韶山市三个县(市)和雨湖、岳塘两个城区,总面积 5015 平方
公里, 总人口 282 万人。某地处湘中偏东, 与长沙、 株洲各相距约 40 公里, 成“品” 字状,构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”地区。高速路拉通、三城
一体化公交运营及城际铁路启动,加速了某城市化进程,增强了城市竞争力,某对外的吸引力得到了巨大提升。
3、 某是一座历史文化名城,它历史悠久、人杰地灵,诞生了毛泽东、彭德怀、陈赓、
谭政、萧三、齐白石、张天翼等英才;
4、某历年城镇人口增长趋势
某在 2010 年-2012 年的三年间, 城镇人口迅速增长, 至 2012 年城镇人口超过 150 万人, 为城市房地产的快速发展提供了强有力的市场需求保障。
5、某历年 GDP与固定投资增长情况
某
某 GDP整体以 13%以上的年增长率稳步增长, 2012 年 GDP实现了 1282.35 亿元,同
比增长 14.05%,在湖南省排名第七名。
某固定资产投资整体以
37.5%。
某 2012 年常住人口为
20%以上的年增长率增长, 2012 年实现 893.86 亿元,同比增长
278.1 万人,人均
GDP达 46111 元,位列全省第二名。
6、某城市居民人均可支配收入与人均消费性支出
某城市居民人均可支配收入持续稳定增长, 年增长率保持在 12%以上,2012 年达到 23402
元,位列全省第 3 名。某城市居民的购买力越来越强。
7、某产业结构比重变化
某产业结构历来以第二产业为主,且近年来占比稳步上升, 2012 年占比超过整体的 59%。第二产业以制造业及深加工业等劳动密集型产业为主。
8、长沙市河西先导区对本案区域的影响:大河西先导区总用地 1200 平方公里,其中建设用地规模 420 平方公里, 总体划分四大板块: 岳麓山板块、 滨江新城、 梅溪湖、洋湖烷四大板块; 而以含浦洋湖烷为主体的板块近年来发展突出, 连接长株潭高速, 向南直接幅射某,省城发展中西南向运动的趋势非常明显,而某某新城北区板块占
具优势;
9、宗地所属地域西临某大学城,有着某大学、科技学院、
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