某房地产开发公司造纸厂地块项目可行性研究报告.docx

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某房地产开发公司造纸厂地块项目 可行性研究报告 1 PAGE PAGE 10 目 录 前 言 4 第一部分:项目决策背景及摘要 . 4 一、 外部环境 . 4 二、 内部因素 . 6 第二部分:项目概况 . 6 一、 宗地位置 . 6 二、 宗地现状 . 13 三、 项目周边的社区配套 . 15 四、 项目周边环境 . 17 五、 大市政配套 . 18 六、 规划控制要点 . 18 七、 土地价格 . 19 第三部分: SWOT分析 19 一、 地块 SWOT分析 . 19 二、 项目 SWOT分析 . 21 第四部分:法律及政策性风险分析 . 23 一、 合作方式及条件 . 23 二、 土地法律性质评估 . 26 三、 取得土地使用权程序评估 . 26 四、 土地性质变更的评估 . 26 五、 政策性风险评估 . 26 第四部分:市场分析 . 27 一、 某土地市场 . 27 二、 某市商品房市场情况 . 31 2012 年某市商品房市场情况 33 2013 年上半年房地产交易行情报告 33 1 年期内某房产市场分析 34 三、 区域内供应产品特征 . 38 四、 产品定位及建议 . 50 (一) 项目综合分析 . 50 (二) 定位策略 . 51 (三) 产品定位 . 51 第五部分:规划设计分析 . 51 一、 初步规划设计思路 . 51 第六部分:项目开发 . 52 一、 土地升值潜力初步评估。 . 52 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 . 53 三、 工程计划: . 53 四、 销售计划: . 53 第七部分:投资收益分析 . 54 一、 成本预测 . 54 二、 税务分析 . 54 三、 经济效益分析 . 55 四、 项目资金预测 . 56 某某地块可行性报告 前 言 随着某地产在某市场的知名度逐渐加强,集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐 渐加大, 未来发展对新项目的需求越来越强烈。 而某市场的占有率及市场影响力与品牌不相 匹配, 随着长株潭融城的实际实施, 某将迎来高铁与城际的发展时代, 在此阶段特考察以下地块,为公司发展提供参考。 第一部分:项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、以此为契机,某房地产市场进入发展的快车道,楼市供应量出现井喷,市场成交量及成交均价双双拉升。 2、 辖某县、湘乡市、韶山市三个县(市)和雨湖、岳塘两个城区,总面积 5015 平方 公里, 总人口 282 万人。某地处湘中偏东, 与长沙、 株洲各相距约 40 公里, 成“品” 字状,构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金三角”地区。高速路拉通、三城 一体化公交运营及城际铁路启动,加速了某城市化进程,增强了城市竞争力,某对外的吸引力得到了巨大提升。 3、 某是一座历史文化名城,它历史悠久、人杰地灵,诞生了毛泽东、彭德怀、陈赓、 谭政、萧三、齐白石、张天翼等英才; 4、某历年城镇人口增长趋势 某在 2010 年-2012 年的三年间, 城镇人口迅速增长, 至 2012 年城镇人口超过 150 万人, 为城市房地产的快速发展提供了强有力的市场需求保障。 5、某历年 GDP与固定投资增长情况 某 某 GDP整体以 13%以上的年增长率稳步增长, 2012 年 GDP实现了 1282.35 亿元,同 比增长 14.05%,在湖南省排名第七名。 某固定资产投资整体以 37.5%。 某 2012 年常住人口为 20%以上的年增长率增长, 2012 年实现 893.86 亿元,同比增长 278.1 万人,人均 GDP达 46111 元,位列全省第二名。 6、某城市居民人均可支配收入与人均消费性支出 某城市居民人均可支配收入持续稳定增长, 年增长率保持在 12%以上,2012 年达到 23402 元,位列全省第 3 名。某城市居民的购买力越来越强。 7、某产业结构比重变化 某产业结构历来以第二产业为主,且近年来占比稳步上升, 2012 年占比超过整体的 59%。第二产业以制造业及深加工业等劳动密集型产业为主。 8、长沙市河西先导区对本案区域的影响:大河西先导区总用地 1200 平方公里,其中建设用地规模 420 平方公里, 总体划分四大板块: 岳麓山板块、 滨江新城、 梅溪湖、洋湖烷四大板块; 而以含浦洋湖烷为主体的板块近年来发展突出, 连接长株潭高速, 向南直接幅射某,省城发展中西南向运动的趋势非常明显,而某某新城北区板块占 具优势; 9、宗地所属地域西临某大学城,有着某大学、科技学院、

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