【商业地产-】徐州soho新天地商业项目全程策划方案-56.doc

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目 录 TOC \o "1-3" \h \z 第一部分 徐州市商业发展背景分析 1 一、市情概况 1 二、宏观经济概况 2 第二部分 徐州市商业格局分析 6 一、古彭广场商业圈 7 二、火车站商业圈 11 三、段庄广场商业圈 12 第三部分 徐州市商业服务业分析 16 一、徐州市商业服务业市场整体研判 16 二、重点商业服务行业分析 19 (一)百货零售业 19 (二)休闲娱乐业 20 (三)餐饮业 27 第四部分 项目分析 36 一、项目地块条件分析 36 二、项目地段环境分析 36 三、项目SWOT分析 43 第五部分 项目定位 44 一、项目业态定位 44 (一)项目业态定位方向 44 (二)项目商业业态可行性分析 46 (三)项目业态定位建议 47 二、项目业种组合规划建议 48 (一)项目业种组合规划思想 48 (二)项目可行性业种甄选 49 (三)项目业种组合规划方案 51 第一部分 徐州市商业发展背景分析 一、市情概况 1、地理位置 徐州市位于江苏省的西北部,东经116o22′~118o40′、北纬33o43′~34o58′之间,东西长约210公里,南北宽约140公里,土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游,以黄河故道为分水岭,形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,老黄河斜穿东西,京杭大运河横贯南北,东有沂、沭诸水及骆马湖,西有夏兴、大沙河及微山湖。 2、气象气候 徐州市属暖温带季风气候区,由于东西狭长,受海洋影响程度有差异,东部属暖温带湿润季风气候,西部为暖温带半湿润气候,受东南季风影响较大。气候特点是:四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期;四季之中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。 3、矿产资源 徐州市地层发育齐全,地质构造复杂,岩浆活动频繁,地质历史时期环境多变,为不同类型矿产的形成和储存,提供了良好的条件。现已查明和开采的矿产资源由铁、铜、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩(砂)、粘土、白云岩等。丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础,但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响。 4、人口构成 至2004年岁末,全市户籍人口916.85万人,其中徐州市区户籍人口总数172.96万人,占全市人口总数的18.9%,男女性别比例为106,市区60岁以上的老年人口占总人口比重小于20%,人口年龄结构较为年轻(见下图)。按照该市远景规划到2020年市区300万人、主城区220万人的城区规模。 5、城市功能 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部,是四省经济的重要连接点。另外还承担着陇海——兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。 二、宏观经济概况 1、全市生产总值(GDP) 2004年徐州全市国民生产总值首次逾千亿,达到1095.8亿元人民币,同比增长20.98%,占全省7.1个百分点,与2003年比下降0.2个百分点。可见徐州市近年来虽然GDP增速较快,但与江苏省内地区苏、锡、常、南京及苏北口岸城市相比,其发展速度仍旧较慢,从该市2004年人均GDP增长速度看,其发展速度慢于全省平均水平。 2、第三产业生产总值 2004年徐州市第三产业增加值399.67亿元,同比增长13.7 %。通过对2000年以来该市第三产业增加值所占全市GDP的比重变化情况分析,我们看到该市第三产业发展近年来缺少新的增长点,与第二产业占国民GDP比重增长速度相比,第三产业表现为“动态”停滞状态。 3、固定资产投资 固定资产投资增长较快。2004年全年全社会固定资产投资完成445.27亿元,比上年增长16.3%。其中规模以上投资完成 390.53亿元,增长40.6 %。在规模以上投资中,国有经济投资147.85亿元,下降22.7 %;民间投资198.90亿元,其中私营个体经济投资72.69亿元,增长101.5 %。基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成189.31亿元、64.75亿元和30.91 亿元,增长42.6%、27.6 %和2.7%。 4、房地产投资 2000年以来徐州市房地产开发投资额基本保持稳定,但投资下滑趋势明显,房地产发展动力不足,这主要与下列影响因素有关: 在徐州的发展战略(苏北发展的重要增长极、江苏新兴的产业密集带、陇兰经济带对外开放的先导区)的指导下,该市长期以

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