房地产开发管理手册（word）范本.doc

第一章 开发业务手册编制说明 用于京汉集团开发的 地产项目前期开发业务工作,手册所列内容具有工作指导性,具体根据项目所在地区特点,参照执行;各地产子公司可以根据项目的 具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的 管理体制. 第二章 获取土地阶段 2．1工作成果 经招、拍、挂取得土地使用权,签订《土地出让合同》,或通过收购项目公司,签定收购土地协议. 2．2项目土地取得标准 2．2．1项目位置选择及初步分析 房地产项目的 位置选择问题对于项目的 成功将是决定性的 . 2．2．2土地规模标准 房地产项目对土地规模的 要求：要满足该项目本身功能的 需要,得够用;土地规模要符合战略发展需要. 2．2．3土地价格标准 土地价格的 高低将直接决定项目的 竞争优势.尤其在项目运做初期,土地价格越低,前期资金压力越小 . 2．2．4项目定位 项目的 定位符合公司项目定位一致要求. 2．2．5项目成熟 项目需要满足开工建设条件,市场成熟. 2．2．6营销效果初步分析 公司的 实力含公司的 资金实力、技术实力、对资源的 整合能力、关系能力、企业领导人的 人格魅力、创新实力等等因素. 2．3获取土地 房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后,应按照《中标通知书》的 相关要求,在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》,并按期缴纳土地出让金. 基础设施配套建设费包括在地价款中,根据位置的 不同北京市各区的 基础配套设设费也各不相同. 依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的 通知(计价格[2001]585号)第三条：整顿城市基础设施配套费.凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的 通知》(计价费 [1996]2922)颁布前,已按规定的 审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的 ,由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿,将其统一归并为城市基础设施配套费;取消与城市基础设施配套费重复收取的 水、电、气、热道路以及其他各种名目的 专项配套费.统一归并后的 城市基础设施配套费,由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况,按照从严控制、逐步核减的 原则重新核定收费标准.凡是未按规定审批权限批准征收的 城市基础设施配套费或其他各类专项配套费,以及计价[1996]2922号文件颁布后,地方各级人民政府或有关部门出台的 城市基础设施配套费或其他专项配套费,一律取消. 在实际开发过程中,要根据项目所在地的 城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用(如教育配套问题). 2．4北京地区招拍挂流程图 第三章 办理土地使用权证 3．1获取土地使用权证 法定实施主体：国土资源某区分局(产权产籍科) 3．2申请人需提交如下申办材料 1、计委立项批复; 2、建设用地规划许可证; 3、规划红线图; 4、征地协议书　; 6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证;　　 7、出让合同,出让金发票及发证函; 8、法人资格证明及授权委托书; 3．3审查、决定时限 20个工作日(不包括、市政府审批时限). 3．4流程图 第四章 办理建设用地规划许可证 4．1获取建设用地规划许可证 通过区规划委员会、市规划委员会,获得建设用地规划许可证 4．2申请人需提交如下申办材料 1、建设单位出具的 申报委托书. 2、建设单位提交建设单位用地申请(申请文件应包含取得用地的 有关情况等基本要素). 3、《规划意见书》附件、附图复印件,土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》,国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》; 4、《土地使用权出让合同》及其相关文件; 5、《建设用地钉桩成果》; 6、由提供规划申报用图的 测绘部门,按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的 1：500或1：2000地形图5份; 7、需要使用项目名称的 须提交地名命名行政许可文件复印件; 4．3审查、决定时限 30个工作日(可延长10个工作日). 第五章 办理建设工程规划许可证 5．1获得建设工程规划许可证 通过区规划委员会 、市规划委员会的 审批,获得建设工程规划许可证. 5．2申请人需提交如下申办材料 1．建设单位出具的 申报委托书; 2．建设单位填写完整并加盖单位印章的 "建设项目规划许可及其他事项申报表; 3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案 审查意见》及附图复印件,以及《规划意见书附件(选址)》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的 有关文件 4．国土行政主管部门批准用地的 文件;???? 5．具有资质的 设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案 审查意见》及附图的 要求绘制的 建设工程施工图(按Ａ