房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第七章成本法及其运用.pdfVIP

第七章 成本法及其运用 一、单项选择题 1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ）。 A、市场价值 B、花费的成本 C、效用 D、投资价值 2、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么 高的价值，这说明了（ ）。 A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整 C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整 D、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整 2 3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m ，容积率为 3， 受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（ ）万元。 A、2000 B、5820 C、6000 D、6180 4、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前， B村人均耕地面积为 1亩。另外，已知B 村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A 房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元，最高为（ ）万元。 A、30，60 B、30，80 C、60，100 D、80，100 5、成本法中一般不计息的项目是（ ）。 A、土地成本 B、销售费用 C、建设成本 D、销售税费 6、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（ ）。 A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B、从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费 D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率 7、房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。 A、土地成本＋建设成本 B、开发完成后的房地产价值 C、土地成本＋建设成本＋管理费用 D、土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用 8、某综合楼的土地取得成本为1000 万元，建设成本为800万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（ ）万元。 A、2651.52 B、2667.75 C、2705.63 D、2771.49 9、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为 50 万 元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价 格为（ ）万元。 A、939.56 B、947.80 C、952.51 D、986.84 2 2 10、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m ，已知取得 2 2 土地时楼面地价为 1000 元/m ，建设成本和管理费用为 1200元/m ，建设成本和管理费用在开发期内均匀 投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A、7.90% B、11.08% C、11.83% D、13.73% 11、新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场 一般还未形成，土地收益也还没有。 A、比较法 B、成本法 C、收益法 D、假设开发法 12、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （ ）重建成本。 A、低于 B、等于 C、高于 D、高于或等于