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产业园区运营模式解析 产业园作为一种政府搭台、 企业唱戏的组织形式， 在各地区的管理模式和运营模 式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984 年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的 一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。 园区的五种不同的运营模式 1. 政府运营模式 这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联， 但却是不同概念。 政府运营模式 往往在行政主导型园区比较常见， 园区由政府投资开发， 园区为入驻的公司提供 一些税务代理、 行政事务代理的服务， 然后收取一些服务费用， 同时政府部门也 会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。 政府运营模式适合于一些规模小， 管理简单的园区。 对于一些大型的园区， 这样 的运营模式无法保证园区的长期运营。 广州天河软件园 就属于这类运营模式。 广州天河软件园 2. 投资运营模式 投资运营模式是通过政府投资建设园区， 然后通过房租、 固定资产等作为合作资 产，孵化有发展潜力的中小企业， 在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市， 实现资产增值并收回投资。 这是一种长期投资的理念， 园区在中短期很难有可见的回报， 但是对于一个区域 的经济发展具有很强的推动作用 ，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础 上的。 浦东软件园 就属于这一模式。 浦东软件园 3. 服务运营模式 随着经济的发展， 只是投资还是不能满足很多企业的需要， 很多企业对园区的服 务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。 园区为入驻企业提供人才招聘、 人才派遣、 信息提供等软服务， 为企业提供更佳 的生存发展环境。 服务运营模式强化了园区与企业的合作， 增加了园区的收入渠 道。杭州软件园 就属于这一类运营模式。 杭州北部软件园 4. 土地盈利模式 随着近十年中国房地产市场的热起， 土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的 盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通 过控制大面积的土地， 在进行初步开发后， 短期内提升土地的价值， 然后进行地 产开发或转让。 这种模式更像一个有规划的地产开发商， 获利能力非常的强大， 同时也为园区后 期的开发奠定了雄厚的财力基础。 这方面做的比较好的是 中关村软件园。 中关村软件园 5. 产业运营模式 一些重要的开发区其实承担了调节、 完善、 强化区域产业链运营的作用， 园区设 立的目的就是要做一个产业链， 比如一些新能源产业园、 创意产业园、 物流产业 园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资， 引入企业资本一起搭台， 然而 园区也做好了与企业一起唱戏的准备。 园区会对一些有实力的入驻企业进行投资， 甚至直接投资一个全资公司在园区内 运营一个重要的产业项目。 这种运营模式的产业园往往要具备三种职能： 行政职 能、服务职能和企业投资运营职能。 对园区的管理能力和运营能力都提出了很强 的要求。 例如 重庆的两江国家开发区 ，规划多个产业一起运营， 有招商、有投资、有独资， 运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。 两江国家开发区 园区不同发展阶段的模式分析 所谓产业园区， 实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式， 初 期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经