长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案说明.docx

汇融广场项目物业管理方案 目 录 第一章 项目物业管理服务定位与重点 4 项目概况 4 客户群体需求分析 5 物业管理服务定位 5 物业管理服务重点 6 物业管理服务措施 6 第二章 管理服务理念和目标 8 物业管理服务理念 8 物业管理服务目标 12 第三章 项目管理机构运作方法及管理规章制度 13 管理组织架构 13 运作流程 14 保证实现管理目标的运作机制 17 工作计划 21 制度的建立与管理 23 档案的建立与管理 33 第四章 物业管理人员的配置、培训与管理 35 管理处人员配置 35 物业服务人员录用标准及岗位职责 37 物业服务人员培训 52 第五章 物业管理服务分项标准与承诺 56 各项管理指标及措施 56 各项服务指标及措施 57 第六章 业主入住及二次装修管理 59 前期筹备管理 60 业主进驻管理 61 二次装修管理 63 第七章 日常管理与客户服务 65 设立 CCPM 客户服务中心 65 做好各类突发事件应急处理预案 65 建立客户服务快速反应系统 65 7.6 延伸惊喜服务 68 第八章 房屋及共用设备设施管理 70 房屋维修管理 70 设备安全运行管理 72 供电系统管理 74 智能化系统管理 75 消防系统管理 79 电梯设备管理 80 给排水系统管理 82 空调及通风系统管理 83 公共配套设施管理 85 第九章 公共秩序维护管理 86 安全防管理 86 交通及停车管理 88 消防管理 90 突发事件应急处理 92 火警应急程序 92 第十章 环境维护管理 95 清洁维护管理 95 公共部位保洁 95 清洁服务应急预案 98 10.3 绿化养护方案 100 第一章 项目物业管理服务定位与重点 我司将对本项目实施科学的管理、 提供优质的服务， 并在现有管理经验及管理资源的基础上， 不断调整更新， 导入先进的管理理念， 设计出一套与 汇融广场 业主层次及办公需求相符的管理模式， 使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 项目概况 【汇融广场】位于新区太科园净慧东道西侧、科研北路南侧、和风路北侧，是由市新区 发展集团投资开发的金融商务写字楼。 项目独有的政府扶持政策、 一站式行政管理办公、高效商务功能等，为汇融广场提供了完善的行政职能支持。 主要经济技术指标： 包括南北两个地块，由 8 座现代建筑组成，多采用围合式建筑形 态，与中央水广场周边环境相融合， 共同构成主次分明的有机的中央商务区。 总建筑面积 245990.45 ㎡，其中地上面积 163670.74 ㎡，地下面积 82319.71 ㎡。建筑层数 为 18 层，容积率为 4.105 ，绿地率为 30.70% ，共拥有三层地下停车场，停车位达到 1499 个，为入驻客户提供充分的便捷。 我们通过对项目特点和业主群体特点的分析， 提炼出项目管理重点及业主需求， 以此确定物业服务定位，从而对 汇融广场 物业服务做出整体策划。 项目特点 管理重点 服务定位 服务思路 客户群体分析 客户需求 客户群体需求分析 汇融广场 由一幢超甲写字楼、 一幢公寓式办公楼组成， 作为滨湖区超甲级写字楼项目，所引进的客户都是经济实力雄厚、 具有一定规模的品牌企业， 包括国外企业设立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、证券、保险、商贸、地产、文化等行业， 普遍素质较高， 眼界宽广，法律观念和维权意识较强， 对物业管理服务需求期望值较高。 超甲写字楼客户群体分析 ? 高科技公司 ? 科技、管理咨询公司 ? 专业事务所 ? 贸易公司 公寓式办公（甲级写字楼）客户群体分析 ? IT 产业有关的初创业公司 ? 初创业的年轻人 ? 考虑经营摄影工作室等创意行业 1.13 物业管理需求分析 ★ 注重公共秩序的维护； ★ 注重对突发事件的及时响应与有效控制； ★ 注重服务品位、需求多样化； ★ 注重物业服务整体形象； ★ 能耗控制减少运营成本； ★ 设备控制智能化高； ★ 注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的酒店式的服务。 物业管理服务定位 结合汇融广场 开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化、国际化的商务办公形象。 高效——塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。环保——树立注重环保的文化涵和社会想象。 繁荣——聚集浓厚的商务气氛， 打造滨湖区的办公亮点， 注重社会效益和经济效益。 物业管理服务重点 全方位整体经营 汇融广场 集办公、商业、休闲等多种功能于一体， 要满足各类业主及租户的不同需求，要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上，