某地区项目管理定位及物业发展管理知识分析.ppt

大标题－40号微软雅黑，加粗;;PART 1 对开发目标的理解;项目受主客观因素影响，项目必须向”名至实归“的方向发展;;项目属平谷边缘区大盘住宅开发项目，拿地过程竞争激烈，楼面地价被迫推到高位。;PART 2 本体条件分析;PART 2 本体条件分析;;PART 3 市场基础是否支撑;PART 3 市场基础是否支撑;PART 3 市场基础是否支撑;;;PART 4 项目核心问题推导;以事实说话，以类似项目作为启示。;案例1：万科东海岸位于深圳东部偏远的旅游度假区，资源条件一般;提出强势概念，整合周边资源，明确区域价值，???化区域陌生感;规划和产品设计通过各种元素建立与海的联系，拉近与海的距离;注重展示效果，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震撼和共鸣，促成购买;多渠道、立体式、高密度的广告投放，将项目信息多触角的与目标客户接触，使项目成为不可不看/去的焦点;案例2：星河丹堤面对区域价值的困境，成功扭转和突破;借助各种时机对区域价值进行重新定位，提升项目价值;规划上体现对稀缺资源的最大化利用，支撑项目溢价;关注产品细节，细节造就品质，品质造就豪宅;实景展示＋系统化的营销手段造就项目热销局面;PART 4 项目核心问题推导;案例3：万科十七英里——景观资源优越，但位置偏远，缺乏配套;在诸多不利因素条件下通过极至产品的打造成功实现项目高价值;整体规划充分挖掘地块价值分布，做到资源价值最大化;主观景轴贯穿全区，次景观轴线网络化布置，丰富视觉效果;园林塑造突出滨海风情，与原地形完美结合打造立体化多重园林;原生地貌与人工景观小品的完美组合，塑造观赏性与可参与性俱佳的园林;与周边资源环境相融合的产品创新形式是项目取得成功的关键因素;建筑与地形地势、环境景观整体上的和谐统一，建筑规划大环境的整体美感是打动客户的核心动力;户型创新结合周边资源情况，不拘泥于常规方式，做到观景效果最大化;实景展示营造营销氛围，目的是引起客户冲动;展示注重细节，细节决定品质;弱势区域认知下，项目价值提升的启示和借鉴;;基于对目标的解读、核心问题的梳理、类似项目的启示，从而确定项目整体发展战略。;区域价值定义的基础：城市化、主动郊区化、汽车时代到来;城市化;北京城市发展阶段;完全主动式郊区化;在北京处于主动郊区化的历史阶段，我们应抓住契机，主动适应，做好政府的发言人，协助政府实现平谷整体发展，同时项目??现预定期望。;做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。;做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。;做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。;轻轨交通，加强平谷与北京城区的联系，距离不再是阻隔。;重塑地块区域价值，规避客户认知度较弱的特点。;;PART 6 项目定位;对“京东上品生活示范区”的深层解读;生活 livelihood;气质 temperament ;京东上品?与你的邻居缔造生活典范;产品定位;PART 6 项目定位;客户演变历程;顺义夹在北京-平谷之间，形成严重阻流;顺义项目蓬勃发展，市场表现活跃;导入型客户辐射范围;产品定位;既定容积率下产品组合形式的探讨;产品定位;平谷区现有较高端项目以2及3居室为主，户型尺度较大;户型配比;项目定位总体回顾;产品定位;“上品生活示范区”物业发展建议体系;平谷区规划设计现状——整体水平较差，缺乏规划设计理念、无布局方案、无组团概念;社区空间营造的物业开发要点建议;“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验;高层界定社区，强化内部空间的领域感和私密性;高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间;;;地块价值分析;整体规划原则要点：;整体规划意向;整体规划意向;景观设计市场现状——整体水平低，仅进行硬质铺装，目前市场可见项目没有内部水系、集中景观缺乏;市场要素——集中绿地、水系、雕塑;社区空间营造的物业开发要点建议;项目整体规划布局——以各核心景观为中心，两条景观主轴为延伸;;;社区内部景观小品适度加入西班牙风情小品，在成本有效控制的前提下，融入西班牙风情元素符号，呼应主题;东区”水“资源的延伸，在达到社区景观共享的同时，保证了别墅的私密性;西区极具景观致化的“绿色大面积休闲区”成为社区的一大亮点;个性强烈的雕塑小品不仅增加了社区空间的趣味性和休闲氛围，同时体现出浓郁的人文精神，提升了社区的价值.;平谷区现有社区产品形象;均为常见的普通板楼形象、无风情感。外立面装饰用材多为乳胶漆、少数贴外墙砖;社区空间营造的物业开发要点建议; 以临街板式高层定义社区边界、内部排布类别墅产品（洋房、联排）展示低密度社区舒适感、将水资源最大化的利用，打造田园风光的舒适生活休闲区。;风情化——建筑原型为地中海沿海国家意大利、西班牙、法国、希腊建筑，通过