某地区营销管理及战略管理知识分析.pptx

脱颖而出 领跑经开区合肥长安萨尔斯堡2008年营销总纲;报告思维导图;;本项目08年营销目标;销售目标分解;报告思维导图;严格执行了既定的营销方案，在缺乏展示的情况下，通过多频次线下活动，保证了一期开盘热销;图示;;户型亮点: 1、双阳台设计 2、大尺度客厅 3、方正舒适户型 ;产品面积多样化、大批量密集推售给08年带来多重营销挑战;报告思维导图;中国经济的高速发展是房地产行业坚实的后盾，2008年，全国房地产市场出现拐点的可能性不大;受大势的影响，08年合肥房地产市??会有所调整，整体而言合肥市房价将会稳中有升，但房价大幅上涨不现实 ;08年合肥房地产市场将经历调整——观望——回暖的市场趋势 ;根据目前在售楼盘的市场推量以及未来土地出让情况，经开区竞争热点正在由明珠广场向南转移;届时市场预测：08、09年产品供应较为充足，且都以区域内青年白领为目标客户，同质化竞争激烈;一里洋房——目前经开区项目的领导者，是本项目高端客户最直接的竞争对手;滨湖前城——产品面积区间选择、目标客户定位与本项目相似，分流本项目部分主流客户;幸福大街——在区位上最接近本项目，以低价策略分流本项目价格敏感者;08年本项目面临的最本质问题就是竞争，前有一里洋房、海恒社区的堵截，后有幸福大街和滨湖前城的追击;海恒商务中心、一里洋房等一批具有全市影响力的项目吸引越来越多的区域外客户关注，为本项目借势营销创造了机会;报告思维导图;未婚客户44%，三口之家占54% 家庭结构简单; 来自区域内的客户占60%;当前以自住为主; 自住的客户占96% ;客户对项目的规划、户型、价格、建筑风格、发展潜力普遍有较高的认同，但对项目片区、配套等尚有担忧;客户归结;一期购买97平方米以上（包括复式）客户信息;企业中、基层管理层，公务员、肥西居民将是本项目大户型产品的主力客户;客户定位——本项目未来居住需求主体;报告思维导图;Q1：在激烈竞争的区域市场中，如何能做到脱颖而出，超越同质化竞争？——形象定位的问题 Q2：如何能在以最节省的成本和最快捷的方式在短期内累积大量目标客户？——推广渠道问题 Q3：如何在大批量的推售中，协调不同产品的推售节奏与价格关系，实现持续全面热销。——销售节奏问题 ;报告思维导图;案例选取原则:区域属性: 产业以工业为主, 项目位于新开发区项目属性: 中等规模项目，二期户型面积明显增大营销作用: 项目一期以区域客户为主,属于市场跟随者.  二期通过营销手段,影响力扩大, 并实现高价高速达成效果：一期非区域老大，二期逐步形成区域领导者地位  ;项目概况;二期形象重新塑造, 直接占领领导者地位;八大承诺：首次在金山业界提出八大承诺，以标准制定者姿态确定领导地位;一期二期销售策略转换，随着项目价值体系的建立和区域认知，项目从一期的追随者转换为领导者;案例借鉴启示：（区域领导者品牌）;案例选取原则:区域属性:城郊结合部，经开区内项目属性: 中大规模项目，二期户型面积明显增大营销作用: 项目一期以区域客户为主, 二期适度改变客户结构达成效果：实现高价高速，形成区域影响力楼盘 ;一里洋房产品面丰富，客户群体较宽，资源基本集中在洋房区，目前洋房为区域稀缺产品．;推售节奏;;主要推广思路：概念营造　　　　产品升级＋实景;营销活动;一里洋房二期紧紧利用展示先行原则，步步节点配合工程展开，加大市区推广力度,逐渐形成区域第一地位．;一里洋房销售价格保持稳步增长;案例借鉴启示：（高价高速）;报告思维导图;;报告思维导图;提前蓄客，截流客户;【价格及房号推售】;2月;报告思维导图; ;音乐: 在硬件设施上全力打造音乐社区的标准，为营销提供足够卖点： 社区内全天候播放欧洲经典背景音乐 设有奥地利伟大音乐家雕塑文化艺术广场 规划的音乐时空走廊，各组团均以欧洲著名景区命名;2008年推广主题与市场定位;报告思维导图;维持会员置业门槛，优化现有VIP认筹升级算价三级储客筛客方式;长安会围绕全年三次推售节点发布,作为与会员沟通的基本道具;与首批房源推售同期启动已购房客户老带新计划，持续促进后续房源成交 ;丰富多彩的线下活动是拓宽和巩固客户渠道的有效手段;营销总攻略 （全方位展示＋歌手大赛+样板房＋商业街展示+文化论坛+多频次客户参与活动+）;报告思维导图; ;; ; ; ; ; ; ;报告思维导图; 考虑到本项目的目标和竞争状况，整体营销费用按1.8%-2%提取（按2亿元销售收入计，全年营销费用在360-400万），根据整体推广思路在各期不平均性使用。;;汇报结束， 谢谢！;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这