某城市生活广场商业项目定位报告.ppt

金大洋城市生活广场;不在城市商业旺区，主题？卖点？ 周边的环境影响（西环路现状）。 项目规模大，商铺集中，数量多。 多种物业功能相结合，怎么设计？ 经营与销售结合，可持续发展的问题。;解决问题的思路与方法;盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中 心，经济快速增长，面临巨大发展空间;盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区;徐州都市圈;城市定位 江苏沿海中心城市 新兴工业城市 海洋经济服务基地;开放的盐城.茉莉花节;城市经济分析;盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％的增幅。 2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人口计算，全市人均GDP达18000元。;（资料来源：盐城市统计局）;（资料来源：盐城市统计局）;人口状况 盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。;（资料来源：盐城规划局）;城市消费;消费需求分析;盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（常州比盐城由1.71减少到1.39），差距在逐步缩小。 盐城市区居民人均消费低于常州，同比增幅也低于常州，盐城和常州人均消费支出同比增幅为10.8和11.5 。;消费需求分析;消费需求分析;商业市场分析;盐城机场;区域功能;区域;本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的重点区域。;商业状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;盐都新区商圈;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;市场状况分析;;市场状况分析;市场消费分析;市区居民消费偏好特征分析;市区居民消费偏好特征分析;消费者日常消费习惯;消费者对盐城目前商业的满意程度;消费需求分析;消费者购物、餐饮、休闲娱乐方面的主要需求;消费者对商业的消费意向;商业投资意向;调研之经营者现有商铺情况;现有商铺租购比例与经营状况;经营者对商场经营的意向;经营者对面积与租金方式的选择;对区域的选择及购商铺考虑因素;消费者对本项目商业的消费意向;目标客户群体;小结;项目市场定位;项目市场定位;项目商业规划布局;商业规划布局;主题鲜突，引领市场需求 整合资源，提升区域价值 强化经营，带动项目销售 注重品牌，保持持续发展;城中片区 以商业服务和居住功能为主;传统不明显，现代形象不足；追求时尚，但品味不够;项目市场定位;休闲 美食;项目市场定位;项目市场定位;项目市场定位; 多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的;多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的;项目市场定位;项目市场定位;步行街定位;中低档;商业部分方案一：主力店+美食＋休闲中心＋特色购物中心;项目市场定位;项目市场定位;项目业态定位;;项目类别;项目类别;项目客户定位;销售价格建议;商业区域因素直接比较表;本项目商业价格市场比较法综合修正系数表;项目价格定位;商业街一层：22400元/平米;当然我们在实际销售过程中制定销售价格还必须遵循以下定价原则;组团式定价策略 根据一期的建筑进度，我们建议以入口作为分界线，分为四个组团定价。 四组团间的定价策略遵循自西向北逐渐递减的原则。 ;资金回笼计划（按销售底价计算）;项目推广重点;推广重点;一点 产品自身特点优势——盐城地区首家“地中海步行商业街”大型商业娱乐购物中心 二线 实现购房者对区域的认同感 项目所在区域——中央休闲区（CRD）的形成 本项目作为中央休闲区源生地的认同 城市往南发展，周边大型市政不断涌现，区域配套逐步完善，大量居民迁入 本项目的高投资回报率 结合招商成果，创造良好的商业环境，以实实在在的经营预期和实效吸引投资客;推广步骤 增加区域认同感 —— 谋略家的商业峰会 在营销的过程中，提升项目所在区域在盐城楼市的地位，借此推动整个区域的房地产发展；提升本案的市场知名度，使楼盘迅速去化。 组织商业峰会，确定该区域的中心地位，再次承认本案的商业价值的空间 提升当地民众的投资观念 —— 眼光才是致富之本 呼唤民众对财富最深层次的渴望，激发他们的投资欲望。结合招商成果，吸引当地实力阶层，顺利实现民众的投资愿望。 主题商业街登陆盐城 ——