中原_深圳百合龙岗五联项目前期策划报告_121PPT.pptxVIP

;百合龙岗五联项目前期策划报告;;;报告解决核心问题;市场现状;龙岗中心城竞争格局分析;2005年;老城区;龙岗中心城竞争格局分析;代表楼盘：康城国际/奥林华府;代表楼盘：依山郡\华业玫瑰郡;;09年龙岗中心城现有存量统计;龙岗中心城未来供应量统计及户型预估;龙岗中心城市场总结;市场现状;项目理解;医院用地;原地块收到90/90限制;减小劣势，避免威胁;核心价值打造原则;劣势规避;关于纯粹的大户型设计;核心价值体系分解;核心价值体系构建;市场现状;核心价值打造方向;片区客户家庭结构导向，大家庭格局对房间的要求； 片区客户居住需求导向，以面积体现舒适度的置业观 当前赠送面积成为各个项目的竞争优势显现！;特殊空间控制 ＞住宅地下室或半地下室作为户型内独立面积使用时，其投影面积不超过 建筑基底面积，其深度不超过3.5米，坡地住宅地下室利用时，吊脚架高度 不超过4.2米。 ＞住宅建筑阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过 每户总建筑面积的18%，其中高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面 积的50%。其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10% ＞住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积 与该户型建筑面积的比例不超过20%。 ＞商业、办公建筑楼层的透空比率，不超过规定面积的15% ;项目名称;数据来源：深圳国土局 深圳中原 注：供求比=批准预售面积/销售面积;整体上看，从2001年开始，三房、四房一直在供应总量中占有相当高的比例，2005年开始，供应方面逐渐发生了变化，并且产品以多元化的方式出现。 2001－2005年中心城处于市场起步阶段，满足居住需求为市场主导，本土客户的家庭结构导致大面积的三房、四房成为市场主流产品;;高层+小高层;建筑布局规划;户型推导三元法;房型;分析点： 从片区供应及销售来看，70-90平米的两房以及90-144平米的三房为主流供应段，该面积段客户普遍认可； 单房供应量很小，多为公寓式产品，属于非主流产品； 一房存在一定供应量，但销售很差，不存在借鉴意义； 两房明显占据比较大的比例，多存在赠送； 三房略小于两房比例，从面积段可以看出属于舒适型产品； 四房面积段没有明显划分，以144平米上下浮动，结合本项目特点可需要有四房设计； 五房及以上供应量极小，高总价基本偏离了本区域市场，建议以顶层复式等特殊房型作 为少许保留即可，比例控制在5%以内；;项目名称;参考量;四房;分析点： 由于前期对于赠送面积监管较为宽松，导致整个深圳市场都存在赠送热现象，开发商通过高赠送率来提升项目价值，争得利润空间； 当前楼盘赠送率普遍保持在30%左右，2房产品基本都可以改为3房，这对3房客户产生了分流； 由于本项目受赠送限制，想要实现2房赠送，则应该尽量将2放面积调大，以增加赠送比例；同时可适当考虑复式2房，实现更多的赠送可达到3房功能。;第二步推导;姓名：罗湘杰 职业：中原地产三级市场龙岗中心城分区经理 访谈要点： 1、中心城目前的三级市场成交不算活跃，主要因素是该区域发展较晚，供应以新楼盘为主； 2、当前成交客户以本区域居民为主，客户在选择上也更倾向于新楼盘； 3、客户对户型的面积段相对关内市场要偏大，主要集中在70-90之间的两房和120-130左右的三房，主要原因是区域价格偏低，以及客户对居住舒适度要求较大； 4、从06年开始大量投资客进入该市场，囤积了大量房源，这种囤积可能在未来会集中式放量，对市场必然造成很大影响。;姓名：祁先生 职业：坪地某私营工厂主 访谈地点：水岸新都售楼处 访谈要点： 1、感觉目前房地产市场又开始活跃起来，所以过来看下情况，之前也到清林径等楼盘去看过； 2、目前有2套房产，坪地1套，罗湖1套，目前计划再买1套，环境要好，居住要舒适； 3、需求面积在150平米左右的四房； 4、对高层和多层没有过多选择，但认为多层实用率高，只要舒适，比较倾向于多层 5、非常关注北通道的开通，一旦开通，从工作地点到中心城仅需10来分钟的时间。;姓名：高先生（夫妇） 职业：某公司中高层管理 访谈地点：紫麟山售楼处（认筹客户） 访谈要点： 1、现准备添丁，所以计划换房； 2、需求面积段基本在140平米左右的四房或者五房； 3、要求大社区，最好有景观； 4、对清林径公园了解较多，但认为那里交通不够便利，如果便利会考虑在那附近置业 5、对中心城区域的升值潜力还是充满信心。;第三步推导;2、90/35修正 分析点： 本项目受90/35面积比限制，可将每种户型面积段取中间值进行初步估算，只要保持90平米以下户型在总面积上保持35%以下即可，因此可将两房比例缩小，同时加大三房和四房的比例。;;面积段;布局规划：分区式布局;市场现状;对标定位;契合产品的形象表达;清林径 生态资源;;