长沙建发美地项目前期策划方案_92PPT_恒嘉顾问.pptxVIP

建发·美地项目前期策划方案; 为项目的开发提供一种思路 为项目指引一个运营方向 为冰冷的建筑注入一股灵魂 为消费者明示一种生活方式 为土地日益稀缺的长沙中心板块创造另一种需求;【汇报纲要】;2008年长沙房市两极分化严重;我司认为： 在楼市淡季到来的买方市场， 谁占有最核心的土地资源， 谁能整合最优势的资源渠道， 谁能重塑市场信心, 谁能实现最精细化的市场运作， 谁就有机会成为市场的话事者！;滨河价值链;西山汇景;;建发房产长沙中心两钻齐发;在定位之前，先让我们看看中心板块???域市场！;区域市场部分在售项目分布图;区域市场竞争态势分析 /区域在售产品分析 ;区域市场竞争态势分析 /区域在售产品分析 ;区域住宅市场竞争态势分析 /区域即将推出市场分析（1） ;区域住宅市场竞争态势分析 /区域即将推出市场分析（2） ;区域住宅市场竞争态势分析 /区域即将推出市场分析（3） ;区域住宅市场竞争态势分析 /区域即将推出市场分析;据长沙楼市中报:今年上半年,长沙市商品房批准预售量达561.97万平方米,销售面积为347.74万平方米,整体宏观市场处于严重供大于求的局面. 目前以及接下来2-3年内，区域市场的竞争都主要集中在高层物业上； 目前区域市场上市量大，市场竞争激烈； 目前区域房地产市场处于低迷状态，消费者观望气氛较浓； 区域市场未来2－3年内市中心板块将有700万平方米以上的上市量，本案将面临严峻的市场形势； 未来区域市场各项目将主要集中在2008年下半年和2009年初上市，估计比本案上市时间要早,本案可以避开区域竞争高峰期. 本案将直接面临云鼎公馆、长利·盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力·尚邸、山水华都的竞争。同时面临南湖片区市场的强烈冲击. ;区域产品市场分析 /区域产品配比分析;区域产品市场分析/区域产品户型配比分析;;区域产品市场分析/区域产品户型面积分析;区域产品市场分析/区域户型面积分析 ;区域产品市场分析/区域产品户型设计特点分析;恒嘉观点;区域客户市场/客户构成分析;区域客户市场/客户构成分析;◇ 区域客户市场主要由公务员、教师、医生、个体户、投资者以及原住民构成，而主流客户由公务员、个体户、教师以及原住民构成。 ◇ 区域客户的集群性特征比较明显； ◇ 由于市场低迷投资客户及外地客户有较大幅度减少； ◇ 区域客户市场以30－45岁，具有一定经济实力的中高收入群体为主。 ◇ 本案周边项目的客户来自区域主要是雨花区和天心区。 ◇ 目前成交客户主要以自住型客户为主，投资型客户大多持观望姿态。 ◇ 受沿海城市房价大幅下降及区域市场低迷影响，大多数客户对房价持看跌心理。;区域价格市场分析/在售项目销售价格市场分析;区域价格市场分析/在售项目销售价格市场分析;区域价格市场分析/区域市场整体消化情况分析;恒嘉观点;【汇报纲要】;项目地块现状分析;项目地块四至分析;;;地段优势—项目位于赤黄路与雨花路交叉，靠近芙蓉中路，属于长沙中心板块，成熟度高。 配套优势——项目临近东塘-候家塘-雨花亭商圈，商业、教育、医疗、金融、体育、休闲、娱乐等配套都非常齐全。 规模优势——市中心占地7万多平方米，能形成较好的小区环境及形象。;项目面临的问题及解决建议;项目面临的问题及解决建议;3、雨花路有部分门面、住宅未在项目用地拆迁范围， 这一些门面形象较差，且占用了项目商业价值。;解决计算机厂职工宿舍及雨花路沿线旧门面拆迁与保留绿地的置换的问题后,项目用地比较完整，地块价值将大大提高。;【汇报纲要】;项目产品定位初步建议;物业类型;项目产品类型定位;项目规划设计效果提示;项目户型面积配比方案（销售户型配比）;建筑形态;90/80政策下的户型设计解决方案;; 户型设计亮点建议;亮点一：台……空中庭院;亮点一：台……入户花园;亮点一：台……附加值;台也许并不需要宽大，但却从“窗”的功能上更进化了一步；;实用理性是设计的另一大思路，台的设置最能体现这一点，把附加值让渡给业主，业主得到的是使用上的极大便利； 处理阳台的材料、安全性等方法很多，效果也丰富；;亮点二：窗……光与影的游戏，建筑的表情;亮点二：窗……低飘窗;设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和情趣；;亮点二：窗……低平窗;亮点二：窗……融入生活情趣;亮点二：窗……融入生活情趣;商业部分定位及规划建议;赤黄路商业建筑设计提示;雨花路沿线商业设计提示;【汇报纲要】; 2006年5月，依托省级权威主流媒体《潇湘晨报》的强大平台资源，整合国内一流专业人才与技术的“潇湘晨报◎恒嘉地产”正式成立。一大批分别来自广州合富辉煌、上海金丰易居、深圳中原、深圳同致行、深圳华伟、广州蓝色创意、金