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超 越 自 我蓝调国际营销策划思路 （阶段性汇报）目 录第一部分：目标规划第二部分：项目营销策划思路第三部分：项目阶段性推广思路第四部分：案名延展及阶段性工作进展第一部分：目标规划项目战略定位：北京西南区域第一名盘! 重新定义北京西南区域市场,拉升西南区域形象,演绎丽泽商务区国际品质新生活！项目开盘2004年8月28日，开盘当月2亿元销售回款。 项目2004年全年销售回款5亿元。 我们面临的现状项目自身： 项目周边现状环境和道路交通状况急待改善； 项目用地内拆迁户对项目操作的影响； 项目开盘时的销售现场支撑薄弱；市场： 区域项目缺乏号召力，区域内现有项目已经将该区域定义为城市核心的经济型住宅区,导致北京西南部区域市场价值认同感偏低；团队 一支刚刚组建的队伍，98%是新人。战略目标实现提出的要求1、专注于项目的操作、聚焦于项目核心竞争力的挖掘。2、聚焦于客户价值法则（高价值价格比）3、聚焦于营销（全员营销）、加强沟通、强化执行力。4、体系化思考、整体性推动工作。 第二部分：项目营销策划思路理解市场理解客户理解项目理解企业产品概念主题推广主题广告主题社区文化主题主题发展产品定位/主题概念设计视觉识别系统设计方案总体推广策划方案预热期内部认购期市场成熟期强销期销售跟进期尾盘期分阶段推广方案定价与价格策略销售前期策划后期推广策划项目主题形象策划—深度挖掘产品内涵企划实务情景化销售营销工具理解市场-宏观经济 北京市统计信息发布，2004年1季度北京市GDP总量达886.9亿，与去年同期相比增长13.8％。其中：全社会累计完成固定资产投资298.2 亿元，比上年同期增长36.5%，固定资产投资价格总水平上升 7.7%。 北京市国内生产总值理解市场-房地产市场供应情况2004年1-2月北京市新开楼盘19个,平均销售价格为5158元/平方米； 2004年3月新盘共计24个(包括住宅类和商用类)，总供应量达到204.32万平方米(分期开发的项目只计入当前开发量)，比上月增加25%；2004年4月北京市新开楼盘17个, 总规划建筑面积为345.25万平方米； 2004年1季度全市商品房销售面积268.6万平方米，增长4.7%；商品房销售额125.9亿元；亿元1008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200420042004普通住宅销售额别墅高档公寓销售额 理解市场-销售统计曲线2003.1-2004.3北京市商品房销售情况理解市场-政府规划北京市政府 “两轴、两带、多中心”的城市规划构想，预示着北京城市规模将进一步有机扩张，北京城市建设、影响力、号召力将会持续增强。三环内作为大北京构想的核心中的核心，土地资源将更为稀缺和珍贵。中关村亚奥核心燕莎商圈CBD概念空缺方庄第五商业理解市场-城市区域发展透视从北京区域经济中心的分布和发展看：北京西南区域的发展即将进入快速轨道，丽泽商务区作为三换内最后一块大规模可开发建设用地,将领跑西南区域的发展. 丽泽商务区小 结：1、全市固定资产投资继续保持较高增长幅度、宏观市场环境良好。2、全市商品房市场销售与去年同期相比增势强劲。3、大北京区域的提出、“两轴、两带、多中心”城市规划方案的修编，揭示了城市核心区土地资源的稀缺性，丽泽商务区的潜力、价值、未来将得到广泛的认同。理解区域-地理区位丽泽商务区是连接北京市区和丰台区的纽带，是丰台进入市区的门户。交通枢纽，西接京石高速路(107国道)、东接京开公路(106国道) 。丽泽大道与二、三、四环路和京石高速路组成公路大回环。北面紧邻北京西站，六里桥交通枢纽，形成便捷交通网。理解区域-区域未来 3、区域广阔，占地11平方公里，将建设成集商务、商贸、办公、居住、休闲、文化娱乐为一体的北京丽泽人文生态商务区。 4、以沿丽泽大道的商务核心区展开规划建设，占地412公顷，总建筑面积390万平方米，规划绿地占开发用地的40%，大面积绿化与区域内的金中都古城墙遗址、京城第二大观赏水系--莲花河、凉水河水系形成独特的生态环境。 总述： 优越的位置，便利的交通，明确的功能定位，良好的生活环境，展示了区域未来。理解区域：丽泽商务区集商务、商贸、办公、居住、休闲、文化娱乐为一体的人文生态商务区。是丰台区政府重点建设的五个区域之一。理解区域：三环内最大的绿色生态商务居住区。理解项目：优势（S）：临近莲花河，50米宽绿化带，独特的景观资源;三环内可供开发的地块稀缺，同期增长量少且缓慢，竞争状况相对减缓；城市高速扩张，土地不断升值，区位优势将逐渐显现；位于丽泽商务区核心的组成部分，未来想象空间大；开发商的实力和声誉； 劣势（W）进出本案的道路交通状况不理想。本案近区域内的周边配套设施、环境不佳。拆迁量相对较大 。三环内施工限制较多，可能影响后期施工