长沙象屿优山美地营销执行报告_117PPT_XXXX年.pptxVIP

;营销策划目录;营销目标制定;一、营销总目标;发展商品牌： 本项目是中国企业500强象屿集团在长沙投资的首个房地产项目，象屿集团作为在厦门、上海拥有多个楼盘开发经验的国有独资企业，为展示象屿集团不俗的品牌实力需从产品设计、工程质量、服务意识及营销手段等各方面传递本项目高品质、专注于细节的高端企业形象。 项目品牌： 作为象屿集团进驻湖南的首个项目，优山美地的品牌形象对于象屿集团在长沙布局后续项目开发和营销都影响深远，所以更应该从各方面打造项目的???端品牌形象，从而给予发展商品牌有力的支撑。; 1、筹备期和蓄客期:2010年3月-2010年5月,树立项目“武广、地铁、公园、鲜花、漫坡”主题形象。（第一阶段以树立项目品牌形象为主，通过树立优山美地鲜花主题形象，起到树立差异，扩大项目的影响力和关注度的目的。 2、强销期:2010年6月-2011年5月,强化项目“高品质、优配套”的项目中高端形象。（第二阶段开始从产品本身着手，将产品卖点和气质落到实处，通过对项目产品优势及卖点的展示为项目形象提供有力的支撑和保障。 ） 3、尾盘期:2011年6月-2011年11月,实现发展端品牌和项目品牌联动。 （第三阶段通过项目展示和口碑传播，以优山美地项目为契机,,提升象屿集团区域内品牌发展商形象，实现发展商品牌、项目品牌联动，捆绑推广，同时继续深化项目形象，进而带动优山美地后期的销售。）;整体均价目标实现为:5000元/平方米 各阶段均价目标实现为: 入市期均价目标实现为4700元/平方米 2010年均价目标实现为4900元/平方米 尾盘期均价目标实现为5200元/平方米;通过对营销目标的制定，为我们2010年的工作提出了要求和前进的方向。那么有了要求和方向后，我们应该要思考清楚：我们的目标可以实现吗？如果可以实现，那么我们将如何实现这一目标？;近期市场解读;一、年初，定调：政策频出、调控趋紧;二、4月，优化：房贷细则出台，严控投机需求;三、5月，成果：一线城市逆转、抛盘激增;四、2，3线城市显现观望潮，博弈凸显;作为二线城市，长沙正处于以刚性需求为主的城市化快速扩展期。 新政出台后，地方细则迟迟未出台已表明政府态度—— 1、国家层次的强有力的新政干预已属”猛药“，长沙楼市正经历由此带来的深刻影响，观望成型。 2、2008、2009年里，在长沙政府大力扶持下刚刚恢复元气的长沙楼市，已经不起地方政府再施强手。若无重大变故，长沙市场的地方细则将围绕城市扩展主题，做出一些住房消费引导性政策。 3、城市处于扩张关键时期。 07年起启动了旧城改造项目，新城建设项目（武广新城、滨江新城、南湖新城）以及长株潭融城等。目前城市拆迁遍布，百废待兴。 4、今年长沙市场的供应量大幅增长已不容置疑，供大于求已成事实。 地方政府寄希望于“在国家新政干预下,通过市场供求关系的改变, 影响长沙市场的价格变化与调整”。;;新政后成交情况(第1周04.19～04.25);楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;五、长沙后新政时期解析——成交情况;雨花区后新政时期——量价走势;项目名称;武广板块——潜在竞争分析;在售项目潜在货量;在建未售项目潜在货量;在调控政策日趋明朗之际，长沙也将迎来新一轮供应高峰期。 本项目产品类型以满足刚性需求为主,具备市场突围的先天条件 欲减轻政策调控及市场竞争来带的压力与风险，决胜的关键就是：;VIP客户分析;说明: 截止到5月5日停止办卡,总共办VIP卡客户423批,其中重复办卡客户61批,占14%;退卡客户12批,占3%,未联系到客户11批,占3%,有效卡339批,占80% (注:VIP数据摸底5月初开始，统计数据截止到5月26日);VIP卡客户类型分析;VIP卡客户中A类客户接受价格区间分析;VIP卡客户中B类客户接受价格区间分析;VIP卡客户中C类客户接受价格区间分析;说明: 意向认购6#栋客户为141个,占42%;意向认购8#栋客户为61个,占18%; 意向认购6#、8#栋均可客户为137个,占40%。 下表中意向认购6#、8#栋均可客户137个计入意向认购6#栋客户中，共248个，占82%。;说明： 从意向认购6#栋客户类型上看A类客户56个，占20%，B类客户113个，占41%，C类客户59个，占21%，D类客户24个，占9%。 客户类型集中在A类和B类，共计169个， 达到6成以上，C类客户也超过两成，说明6#栋意向客户类型总体质量较高,有助于6#栋的消化。 但是由于项目开盘时间的推迟以及周边竞争楼盘的推出,A、B类客户也会有减少流失。;说明： 从6#栋意向客户户型需求上看,二室一厅（D2）106个,占38%;二室二厅（D1）73个,占26%;三室二厅（D3）63个,占23%。 上图中其它项为摸