运河春天营销方案0413.pptxVIP

谨呈：运河文化城投资开发有限公司运河春天项目营销思路关于博思堂徐州欢乐世界邳州金御蓝湖连云港金鹰国际花园宿迁明日星城一、坚定的苏北战略博思堂服务保障盐城金鹰天地2010年起，博思堂集团发展战略调整，大力发展苏北。苏北大区公司目前现有在线及签约项目9个，分布在苏北5个城市，另有多个项目接洽中。扎根苏北，长期发展。宿迁金鹰天地洪泽鹿港华府盐城壹品世家洪泽鹿港华都宿迁青海湖路项目二、强大的团队组合博思堂服务保障1、苏州集团总部强大后台博思堂立志成为全国领先的“地产综合服务商”，在苏州集团总部，有超过150人的市场研究、产品规划、企划设计、商业招商运营、品质控制团队。2、苏北地区本地化的实战团队除高管由苏州直接派驻外，包括顾问平台和销售平台，经理级及以下员工，都实现了本地化，熟悉当地市场，当地客户，并且都具有2年以上行业经验。代理三、“顾问+代理+渠道”的多元组合优势博思堂服务保障渠道顾问博思堂现在每进入一个城市，都是“顾问、代理、渠道”三架马车，同步发展。这样的优势在于人力资源配置、客户资源共享、全程品质监控等方面，可以做到最优化，无论是对顾问服务的项目，还是代理销售的项目，都可以提高服务质量和速度。项目核心目标说在前面 品牌形象目标： 实现运河品牌在宿迁的落地，建立运河文化城在宿迁的标杆地位。通过运河春天打响头炮，吸引全宿迁对本区域的关注。 销售指标指标： 全年完成推售房源70%以上去化率，实现项目在本区位的高份额占比。 来人指标： 按来人成交比8：1来预估，第1批次推量286套成交70%即200套，来访客户需在1600组以上，以5-8月为蓄客周期，每月需来访400组，即平均每日需来访13-14人左右。目录ContentsPART1—营销环境分析PART2—项目分析PART3—项目定位PART4—项目推案思考PART5—营销推广策略PART1—营销环境分析 宏观市场篇 区位竞品篇 政策预估1）经济层面： 十八大确立新经济目标，为房地产持续平稳发展提供支撑。2012年11月8日，胡锦涛总书记在十八大报告中提出了确保到2020年全面建成小康社会，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标。宏观市场篇区位竞品篇2）政治层面： 政权交接阶段，稳定压倒一切。2013年地产政策趋于平稳，以保障房、税收等软性政策为导向，以延续市场稳定、经济健康的调控方针为主要思路。3）发展规律： 2013年，房地产将进入新的发展周期。2010-2012年密集的调控，房地产整体发展受到制约，长期的需求紧缩势必带来新的需求释放，将会迎来新一轮的旺盛发展周期，结合十八大政权的过渡，预计今年一季度末二季度初将出现良性的转机和变化。宿迁城市概况区位 宿迁作为苏北城市之一，区位优势不如枢纽型城市徐州和淮安，地理上亦不靠江、海，不及盐城、连云港。交通 京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。历史人文、自然景观 宿迁培育了无数光照史册的杰出人物，西楚霸王项羽及其夫人虞姬、抗日保台英雄杨泗洪、炮军司令朱瑞等；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽。宏观市场篇区位竞品篇宿迁经济与江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展落后。经济状况宏观市场篇区位竞品篇从以上统计数据分析总结：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。从以上统计数据分析总结：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言不算太富裕。【营销启示】近几年整体经济发展迅速，为当地房地产市场发展提供支持，但相较苏南城市其起点低，人均收入水平较低，虽然居民消费能力逐步提高但其消费意识仍需要不断引导。房地产现状近几年宿迁市房地产供应量充足，市场正处于供大于求状态。……关于宿迁……区位优势不明显，城市吸附力较差。经济较落后，但上升幅度巨大，极具发展潜力。产业化进程、城市化进程加快，城市规划发展持续向好。宏观市场篇区位竞品篇……项目启示……消费群体来源主要为宿迁本地。消费层次将会有很大的提升空间。城市发展为本项目带来利好。恒大华府蓝波湾七彩新城湖滨蓝郡御湖澜桥夏阳银湖区位竞品中国水城本区位多为别墅产品，与本案同类业态竞品较少，以七彩新城、恒大华府为主；发展大道宏观市场篇区位竞品篇 恒大华府位处市区客户至本案必经之路上，会拦截较多客户，因此在附加值、价格等方面如何吸引客户关注是本案后续推广的重中之重。 区位经典项目较多，如御湖澜桥、夏阳银湖、滨湖一号、中国水城、蓝波湾、湖滨蓝郡等。本案区位主要楼盘一览表序 号项目名称项目位置占地面积建筑面积价格