前期定位及营销整合(二次提报).pptxVIP

长春市宏观经济数据分析;长春市近年GDP及固定资产投资额加速增长;长春市近年GDP及固定资产投资额加速增长;长春市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期;长春市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期;城市化率的攀升+人口数量的增大=房地产市场的强劲需求;长春经济和居民收入增长迅速;2010年-2012年长春市汽开区经济始终运行平稳。 今年，开发区工业项目计划总投资额达363亿元，并将重点发展汽车金融服务、汽车商贸物流、汽车研发与人才、汽车文化等现代服务业。 ;小结：宏观环境大势支持房地产市场的快速发展;长春市地产状况及竞品分析;2012年长春市商品住宅市场供求比为1.31：1。 2010年，长春商品住宅市场供求达到平衡，而后开始转入买方市场。2012年的成交量和成交套数分别比2011年增长了16.4%和12.9%。;长春市2012年商品住宅区域供应和成交分布情况;2008年-2012年长春市商品住宅均价及增长率;;2009年-2012年长春市商品住宅成交面积及增长率;2009年-2012年长春市商品住宅空置面积及增长率;汽开区代表楼盘;楼 盘;汽开区缺少的楼盘类型;区域内客户市场调研;☆市调范围： 长春市汽开区、高新区写字间管理者 长春市汽开区一汽配套企业经营者 长春市汽开区一汽集团高级职员☆样本数量： 56人; 客户：冯女士 客户公司地点：兴顺路兴顺花园小区门市 公司类型：一汽配套企业 （实体+贸易） 门市面积：200-300㎡ 项目可接受价格：9000-10000元/㎡ 项目需求面积：100㎡ 购买时间：2014年，最早为2013年年底;*;思考：地段和交通是项目的先天因素，那么如何去聚集项目的人气呢，哪种业态是最聚人气的？;*;*;*;*;市调结论;投资客户市场调研;☆客户来源： 恒信顾问客户资源库 ☆客户共性： 兆丰国际/金谷国际成交客户； 拥有赢利性实体； 对地产投资轻车熟路;Q1: 对于投资，您比较倾向于哪个领域？;Q2: 对于地产投资，您比较倾向于哪种产品？;Q3: 对于长春地产投资，您比较倾向于哪个区域？;Q4: 对于汽开区（腾飞广场）的新建高品质写字间，您认为开盘的售价为多少比较合理??;Q5: 在投资写字间时，您会优先考虑哪三个因素？;结论6： 受访客户虽然对单价有着“低价获利”的期待，但对总价的承受能力比较高，这一信息对我们制定价格策略很有帮助。;Q7: 您认为目前所开区最缺乏的资源是什么？;Q8: 对于再次投资写字间，您将在何时做出实质性考虑？;Q9: 通过初步了解，您对华航三期写字间项目的意向如何？;长春投资客户调研结论;;区域交通状况 项目所在的腾飞广场，位于长春市西部，汽开区的“三翼发展战略”中的“南翼”， 地理位置十分优越。 一汽开发区的交通状况一直好于市区，几条主干道，如东风大街、奔驰路、长沈路、创业大街到项目地都十分便捷。 高新区虽然到市区的通路不畅，但到汽开区的交通却十分便捷，光谷大街、硅谷大街、超达大路等都可顺畅到达腾飞广场。 项目距长春西南最大的商圈——欧亚卖场4.5公里，仅8分钟车程。;☆ 争取土地及政策上的支持力度 ☆ “订单模式”吸引大客户进驻，强强联合 ☆ 将准确的定位规划前置于项目开发上游 ☆ 保证规划方案完整落实的执行力 ☆ 宣传推广准确、吸引、递达率高但不吹嘘;☆ 提高可销售产品比例（在产品规划上实现） ☆ 重视工程拨款，保证工程进度 ☆ 提高销售能力，保证销售回款速度 ☆ 科学安排现金流使用，提高周转率;2.4 项目SWOT分析;善于借势，扬长避短;;/行政公馆;√;☆ 复合产品开发提高项目城市影响力 ☆ 预留大面积休闲广场及停车位 ☆ 地标式城市建筑，城市名片 ☆ “一站式”商业体验中心 ☆ 产品规划具有前瞻性、差异性; 本项目处于城市副中心的显赫位置、重要通道，城市综合体的建筑规划理念再次体现出对土地集约使用的聚合效应，使物业形态呈现立体分布形状，成为城市地标。 ;整体规划理念; ☆ 靠近腾飞广场的一座塔楼为酒店/行政公馆模式 ☆ 其余两座塔楼为纯净态商务写字间 ☆ 地下含塔楼全部联通作为地下停车场所 ☆ 三座塔楼之间为商业中心 1-3层由特色商业街和主力店构成 4-5层为三座塔楼内人群进行日常生活及商务配套， 设商务会所、会议中心、商务中心等;商业;2.6 产品建议;1F：大堂/商业服务 ;; 项目由写字楼、酒店、行政公馆、商业中心、城市广场等业态组成，形成城市核心区域的城中之城，满足各项商务、生活、娱