南昌筑城奥斯卡房地产营销推广定位.pptxVIP

筑城 ·奥斯卡营销定位大纲天睿企划最重要的公寓作品前 言 房地产营销的领先是行业进步的标志，项目成功的砝码。正是出自对项目的荣誉感，我们不懈奋斗，期待创新。.（.....）纲要：第一部分：简要市场环境评估第二部分：项目前期阶段性解析第三部分：开发战略指导第四部分：客户分析与项目定位第五部分：项目硬软件提升策略建议第六部分：营销策略构想第七部分：推广手法与费用预算第一部分：简要市场环境评估 宏观市场 微观行业市场 竞争环境市场.（.....）经济基础：经济蓬勃发展，形势良好 据江西省统计局资料显示：2007年1-10月，南昌市城市居民家庭总收入人均11334.7元，同比增长18.9%，其中可支配收入人均10804.1元，同比增长20.0%，扣除物价因素，实际增长15.5%。居民收入增加，必将导致生活品质提升。闲置资金富足，将货币流通投向投资领域。政策解读：政策调控加紧，市场观望情绪蔓延。9.27新政Key:开发贷款不得超过评估值的70%，贷款年限不超过2年；第二套住房按 揭首付不低于40%，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，取消循 环抵押按揭；商业用房按揭首付不低于50%，利率不低于同期同档次 基准利率的1.1倍。有效抑制了投资与投机的需求，长期效果需观望。企业抵抗政策风险的最佳保障在于：产品定位是否满足市场对“质” 的需求政策解读：政治是经济的风向标。 政府政绩考核不再以单纯的城市GDP生产总值进行考核，全面解决和谐民生问题，成为国内城市主流政治方向。 依靠出让土地金及房地产相关高额税收等提升GDP的手法已逐渐成为历史。.（.....）南昌市场：多种房屋建设体制，将房地产导向稳步发展加强经济适用房建设明确年内建设经济适用房70万㎡，陆续推售13宗限套型、限房价的商品房814亩，规划建筑面积97.6万㎡ 。不断完善租赁住房制度 通过实物配租、租金配租和租金核减等方式，加大廉租房建设力度，由人均7㎡住房使用面积增加到人均8㎡；提高了租金配租标准，由原先的10元/㎡提高到12元/㎡。 低价经济适住房大量入市、有效的挤压了投资泡沫。商品房销售真正面向社会中产人群，质量及消费差异化竞争逐步升级。公寓微观市场.（.....）南昌公寓发展历程及特点第一阶段：低总价，低首付的成功时间：02～04年特点：自02年8月“东方巴黎”上市以来，酒店式公寓正式进入南昌地产市场，此阶段的项目主要特点为户型设计较为简单，产品与大户型住宅没有很大区别，功能配置尚不完善，主要依托低总价、低首付获取成功；代表项目：洪城时代广场、东方巴黎、爵士馆、江滨威尼斯；第二阶段：精装修、性价比的成功时间：05-06年特点：精装修成为公寓的必备元素，开始提供高于平常的酒店式服务。代表项目：铂金特区、江信国际金领域、胜利广场、时代广场。第三阶段：服务、包装、品牌等多元化元素成为致胜之道。时间：07年-08年后特点：引进知名酒店的服务，完善的会所配套，豪华装修，准确有效的包装手法等成为新的公寓趋势。代表项目：海航、皇冠国际.（.....） 2005年-2006年是小户型倍受青睐的黄金置业期。根据南昌市房管局备案资料数据显示：2006年南昌市60M2以下商品住宅成交套数为：3716套，成交面积约为157620M2，年度环比增涨17.15% 2007年随着房价的上涨，小户型依然有着较大市场。而新政后的08小户型市场，将面临首付，利率等方面阻碍。公寓竞争市场供应量：本项目预计明年3月份入市，届时供应量达4500套之多，面临着激烈的竞争2007年2008年3季4季1季2季3季4季世纪风情星座公寓约100套1720套正售项目星河国际约420套 本项目直接竞争对手金域名都约600多户青山湖香寓600多套正在蓄客2800多套第一街区500多套高式音乐花园小户型220套皇冠国际200余套象湖2008 800余套玉河明珠795余套格林晴天晶屋320余套.（.....）需求量：一定程度上受市场观望情绪影响。与证券保险、实业相比，投资房产具有投资时间短、收益高、风险低的特点，特别是小户型公寓，尤为显著。因此，在新政前，小户型公寓都是供不应求。目前，由于市场的观望情绪，小户型公寓收到较大影响，因此，需求量要根据市场发展情况具体研判。 在户型和装修趋向同质化的今天，优质的服务是项目取得竞争优势的重要法宝之一。项目名称区位户型/面积（平米）装修标准服务金域名都洪都北大道（体育公园南侧） 1房/22～68精装修普通物业服务青山湖香域洪都北大道（体育公园对面）1房/30-81知名品牌精装修普通物业服务海航白金汇红谷滩区中心区红谷大道 单间、1房、2房38～57四星级品牌装修海航酒店服务皇冠国际南昌大桥头·西湖区政府西侧 未出精装修假日酒店服务第一街区红谷大道与春晖路交汇处 未出精装修富豪酒