三维分析法营运资金管理研究.docVIP

第 PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 1 页 免责声明：图文来源网络征集，版权归原作者所有。若侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本站联系，我们将及时更正、删除！谢谢！ 三维分析法营运资金管理研究 一、引言 营运资金是企业最具有活力的资金，关系企业的运转效率和盈利能力。本文认为营运资金管理以盈利为核心，兼顾收益、流动、风险的整体性管理。其中，盈利性是企业经营活动的动力所在；流动性代表资金在企业营运活动中流通的速度；风险性反映企业资金来源的稳定性及现金支付能力。本文在借鉴要素视角和渠道视角的营运资金管理绩效评价方法的基础上，结合房地产行业的特性对其营运资金管理的绩效进行优化与调整，构建涵盖流动性、风险性、盈利性三个维度的评价指标体系（见表1），对营运资金管理绩效展开动态和静态的结合分析，在考察营运资金管理的流动性的同时兼顾盈利性和风险性。首先，三维分析将传统的效率观延伸至盈利性主导的均衡观，准确定位了营运资金管理的本质。其次，三维分析能有效连接资产负债表、利润表及现金流量表的核心要素，有助于从财务状况、经营成果和现金流量角度综合分析企业营运资金管理的整体效果。最后，流动性分析涉及采购渠道中的拟开发产品、生产渠道的在建开发产品和营销渠道的已完工开发产品，均属于房地产行业特有经济业务专设的会计科目，能准确再现房地产企业营运资金的经营轨迹。 二、万科地产的营运资金管理绩效分析 万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为第二家在深交所上市的公司。经过三十多年的壮大，万科成为国内最大的住宅开发企业，业务主要集中于一线城市，且市场份额逐年攀升，遥遥领先于其他同行业企业。万科公司2017年累计实现合同销售面积3595.2万平方米，合同销售金额5298.8亿元，销售规模持续居全球同行业前列。（一）万科营运资金管理的流动性分析。（1）采购渠道营运资金分析。总体来看，万科2014~2017年的采购渠道营运资金周转期的指标波动较大，2015年周转期降到最低，而2017年又同比增长了100天，主要是大幅度增长的拟开发产品占用了较多资金，导致周转速度下降，如表2所示。万科的拟开发产品与应付账款是影响采购渠道营运资金周转期的重要因素，其中拟开发产品占用绝大多数的采购资金，拟开发产品越多，采购渠道的资金周转速度越慢。而应付账款是提升营运资金管理效率的重要因素之一，是企业凭借商业信用占用的资金，能降低经营成本，提高采购渠道营运资金的周转效率。当前，租赁用房和保障性用地已成为土地供应的重要组成部分，多地推出纯租赁住房用地供应，并加大竞自持住房用地供应力度。土地市场出现深远变化，为此万科开展住宅租赁业务，增加了土地购买，拟开发产品占用的资金较大幅度增长，拉低了采购渠道的营运资金周转速度。2017全年住宅用地成交楼面均价虽同比上涨，但2017年下半年土地成交溢价率逐步回落，万科抓住时机，购置了较多土地。值得关注的是，对于房地产企业来说采购渠道的速度变慢可能并不是一件坏事，房地产行业的土地储备规模意味着企业可持续发展的潜在能力，且万科一直采取快产快销策略，只要能正常运转，企业日常经营不仅不会因采购渠道资金占用多而变差，反而会给未来带来更多发展潜力。（2）生产渠道营运资金分析。万科生产渠道营运资金周转期平均在450天左右，资金周转表现较为平稳。周转期从2014年486天降低到2017年的451天，其中最短周转期是在2016年的419天（如表3所示）。值得注意的是，通过对万科生产渠道营运资金组成部分的横向分析，发现2016年在建开发产品增速最快、其他应付款增速最快，而生产渠道周转期最短，这得益于万科采用“合作开发”的方式，虽然在建开发产品规模扩大，但是由于开发成本中部分支出是合作方垫付的，反而降低了开发支出的压力，缩短生产渠道的周转天数。万科生产渠道营运资金中重要项目是在建开发产品和其他应付款，在建开发产品是存货中比例最大的部分，占用资金巨大且周期较长，加强在建项目的管理，有助于合理使用资金，缩短生产渠道的周转天数。而万科的其他应付款主要由应付合营企业款、应付股权款与合作公司往来等款项构成，这表明万科使用合作方的资金来生产经营，能缓解生产活动带来的资金压力，提高生产渠道营运资金管理绩效。（3）营销渠道营运资金分析。从近四年的营销渠道营运资金周转期来看，万科的销售状况较好，营销渠道营运资金周转较快。周转期从2014年的-399.09天减少至-544.03天，周转期为负数是由于总体的销售渠道上没有占用资金，反而为经营活动提供了资金，而这主要归功于预收账款（如表4所示）。近年来万科充分利用网络技术，设计出了信息化平台，在细化客户群体后，