2009年北京东湖湾产品设计成果及营销推广思路汇报.ppt

产品设计成果及营销推广思路汇报;第一部分：项目简介;第一部分：项目简介;东湖湾;地段优势;项目规划住宅总建筑面积约64万平方米，分为东西两个区，共16栋单元式高层板楼。 南北四楼间距在100－120米，形成了大面积的中心园林景观，景观设计由世界著名的贝尔高林设计公司担纲，整体绿化面积达11万平米，绿地率33.4%。 社区配套大面积主题会所、商业，并计划引入重点中学。;第二部分：产品成果汇报;前言;方案;细部特点;2、户型设计;1、二期可考虑设计两梯两户为一户一梯，增加客户尊崇感。 2、二期 增加厨房面宽，增强通透性。;3、样板间;4、园林景观;;边界的处理;植被选择;园林微地形处理;5、产品交付标准;设备系统 ;强电系统 ;6、车位建议;7、弱电智能化;8、配套设施规划建议;;■生活类会所 ■考虑外国人需求（特别是韩国人）建议设立室内高尔夫练习场、土耳其浴 ;功能分区;区域;8、教育配套;■ 本项目购房者年龄段预计在三十五~四十五岁之间，其子女年龄预计在8~18岁左右。 ■ 结合望京区域已有较多中学（如八十中学），建议东湖湾引入一所高质量公立中学。并结合望京区域韩国客户较多现状。建议在学校内设立国际班课程。 ■ 计划引入陈经伦中学;9、物业管理建议;;■ 订餐及送餐服务； ■ 衣物洗烫；家政服务；接送子女上学； ■ 幼儿托管及老人陪伴； ■ 商务服务（包括打字、复印、传真等）； ■ 各种代办及代理服务（如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续……） ■ 室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务；园艺 ■ 培植及保养、租摆；信函电报及报刊速递； ■ 访客留言；物品搬运服务（特指在社区内）； 注：特约性服务费用应由双方协定，实行调节价管理。; ■根据本案档次及园林，参考周边区域物业费用情况，结合高力物业的测算结果，以及项目将来的服务内容和配置， ■物业管理费在3.0~3.5左右元/平方米·月。 ; 望京区域目前没有高水准物业管理公司。现正考察并准备请知名的专业物业管理公司作为本案的物业管理，为本案在市场中树立良好的品牌形象铺平道路。 ;第三部分：营销思路汇报;前言;1.项目认知分析 2.策略与关键点 3.营销方案;Strength优势分析;项目价值多维度分析;望京客户特征分析;地缘客户 望京现有住户升级换代（包括区域韩籍客户）； ·未来望京高新科技区市场等产业人群，通勤便利。 非地缘客户 京承路便利的交通，吸引的京北区域人群； 主要来自于亚奥商圈财富阶层及准财富阶层； CBD客户； 区域外韩籍客户。 ;偶得客户群： 投资客 ;分布;对项目自身和目标客户群的分析，本案的主要竞争对手不是在望京区域内，而是在北京的北部和东部的大部分区域的高档楼盘，如太阳星城，阳光上东等。;1.项目认知分析 2.策略与关键点 3.营销方案;销售条件;;营销策略;品牌，是一种名称、名词、标记、符号或设计，或是它们的组合运用，其目的藉以辨认某个销售者或某群销售者的产品或劳务，并使之同竞争对手区别开来。 ---------------（《营销管理——分析、计划和控制》P607~608，菲利普·科特勒，上海人民出版社） ;品牌策略;1.独特的项目形象;2. 强大媒体组合;3.全面的事件营销;通过设定的营销流程及现场活动，使客户对东湖湾的景观环境和高品质的生活氛围进行情景体验，使客户融入其中，感受价值。;5.服务式营销;营销策略;1.预热阶段集中资源,迅速打开项目知名;;中原 国际部 ;1.项目认知分析 2.策略与关键点 3.营销方案;推广主题 阶段划分 媒体策略 销售执行与销售目标;形象主题;公园城市的理论依据;明日的花园城市Garden City of Tomorrow;“花园城市”理论图示;“坐落于绿色之中的城市，有秩序疏松的楼座辅以大量的高速 路，建在公园之中。” 　　　　　 ;“垂直城市”理论是对“花园城市”理论的延伸，两者均在讲述城市扩张的解决办法和城市规划的理念. 本项目的地理位置符合“花园城市”及“垂直城市”理论中对于“区域的定义;公 园 城 市; “公园城市”明确标出东湖湾的品牌个性、地位和附加值。 “公园城市”是东湖湾项目对市场的声响，和消费者进行沟通的核心 内容。 对任何高端产品而言，购买动机就是对一种生活方式的追 求，在社会层面是为了地位和权威；而全新的生活方式，不仅 是重新选一套新住宅，更重要的是选择一个完整的居住环境，才能 最大限度的满足生活。 ; 对于开发商 公园城市创践者，倡导“公园城市生活”；充满了对城市价值