房地产、建筑企业税务实务经验分享.pptxVIP

;培训提纲; 房地产开发企业; 2.1增值税;提供建筑服务——纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。;建筑业异地工程增值税处理;营改增后承包、承租、挂靠纳税人的问题如何解决;禁而不止的挂靠模式下建筑服务纳税人的确定 （1）签订建筑工程合同的：建筑工程合同中工程承包方为建筑服务的纳税人。 （2）未签订建筑工程合同的：提供建筑服务并与建设方结算建筑服务款项的单位和个人。;国家税务总局公告2014年39号;房地产项目——房地产??发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 可以全额开具专票。 京沪广深一线城市个人销售购买的住房——北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。 问题： 1、一个房开企业是否可以同时采取简易计税方法和一般计税方法？ 2、一个项目分期开发，分别在2016.4.30前后，如何认定新老项目？（GZ）;应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。;2017年10月，M房地产开发公司简易计税项目预收房款4500万元，定金500万元，认筹金100万元。一般计税项目收取预收款1亿元，当月M公司有留抵税额100万元。 税务分析： 简易计税项目预缴税款=（4500+500）÷（1+5%）×3%=142.86（万元） 一般计税项目预缴税款=10000÷（1+11%）×3%=270.27（万元） M公司当月应预缴增值税=142.86+270.27=413.13（万元） 2018年10月，简易计税的房地产项目交付给业主；2019年5月，一般计税的房地产项目交付给业主，当月M公司的进项税额（含留抵税额）合计为300万元。简易计税项目和一般计税项目合计缴纳土地款6000万元，合计可售建筑面积1.5万平方米，其中简易计税项目可售建筑面积5000平方米，一般计税项目可售建筑面积1万平方米。;税务分析： （一）简易计税交房 1.应纳税额=5000÷（1+5%）×5%=238.1（万元） 2.由于该公司以前纳税期已预缴税款413.13万元，因此当月无需缴纳增值税。可抵减的预缴增值税还剩175.03万元。 （二）一般计税交房 1.计算销售额 当期销售房地产项目对应的土地价款=6000×1万平方米÷1.5万平方米=4000（万元） 销售额=（10000-4000）÷（1+11%）=5405.41（万元） 2.销项税额=销售额×税率=5405.41×11%=594.6（万元） 3.应纳税额=销项税额-进项税额= 594.6-300=294.6（万元） 4.应补缴增值税=应纳税额-可抵减预缴增值税=294.6-175.03 =119.57（万元）;如何掌握“受让土地时向政府部门支付的土地价款”？;开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。 目前只有土地出让金列入差额扣除范围.;混合销售与兼营;二、主要税种解析-增值税;兼营;综合项目 1.向消费者个人销售货物、提供加工修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产。 2.适用免征增值税规定的应税行为、销售货物、提供加工修理修配劳务。 3.实行增值税退（免）税办法的增值税零税率应税服务不得开具增值税专用发票。 4.不征收增值税项目不得开具增值税专用发票。;特殊应税服务不得开具增值税专用发票 1.金融商品转让（金融业） 2.经纪代理服务（差额纳税） 3.融资租赁服务（金融业） 4.提供旅游服务（差额纳税） 5.提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 （差额纳税） 6.纳税人提供人力资源外包服务，向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 （差额纳税） 7.通过手机短信公益特服号为公益性机构接受的捐款;销售特殊货物不得开具增值税专用发票 1.一般纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，不得开具增值税专用发票。放弃2%，按照3%可