尚美佳_融侨中央首座整体发展战略及产品定位建议报告_181PPT.pptxVIP

融侨·中央首座整体发展战略及产品定位建议报告;;;;融侨对西安核心业务非常明确，公司上下对战略增长充满信心，对中央首座前景看好。;报告的线索1：如何界定项目市场定位属性;;报告的线索3：关于高新区和唐延路城墙遗址公园;;我们充分利用了各种资源来展开本项目;;经过15年发展，西安高新区与中关村、上海张江、苏州高新区等，成为全国四大高新区之一。;高新区拥有良好投资、城市和人居环境，使其成为“中国最具活力的城区”;经过15年的发展，高新区成为“新西安”和城市新中心;高新区是西安经济的核心“动力引擎”;九宫格局勾勒未来蓝图，大西安带出“大高新”，高新区成为西安核心发展极;;;;双商圈辐射区——城市中心一级辐射核心;享受高新区15年成熟周边配套;立体交通体系——20分钟全城交通圈;;城市景观体系——唐延路4公里景观公园;文化优势——地块区位历史文化研究;;项目地块及周边情况;;;中央首座，具备主流一座城市的辐射力与影响力，是西安中心城区及高新区核心（一、二期）最后的规模大盘，契占于不可复制的地段、景观和人文等稀缺资源，拥有打造城市中心品质越位之豪宅的天然基因！;;因此，项目具备发展高价楼盘的潜质;;;区域;;高新区主要在售楼盘总价分布（套数）;逸翠园·西安;在售楼盘;区域;;高新区正在切入产品能级跃升时代;;曲江板块;现有中高端楼盘开发模式研究：大盘旺销模式;绿地世纪城;中海国际社区;;4P营销理论对本案的启示;;物业不增值，易形成空城：如紫薇田园都市;;绿地世纪城——“以国际的视野造城”;绿地世纪城的产品线——商业街、写字楼、会议中心等;以“水、坡”等为主题的社区景观表现;“水阔云天”组团户型;借鉴与启示;逸翠园·西安——Boutique Residence国际时尚生活文化;逸翠园·西安提倡以Boutique?Residence国际时尚生活文化”，以中国金、木、水、火、土五行为设计根本，以院落生活方式、凸显建筑艺术和国际级绿化水景园林。产品以小高层、高层、联排、TOWNHOUSE组成 。;120平米—160平米户型目前最为最畅销;初期定位： 国际级·水岸社区 目前定位： Boutique Residence国际 时尚生活文化;同类型高端产品对本项???的指导意义：;;根据高新区高端项目已成交的客户区域来源构成比例分析显示，高新区、城南区占到57%左右，其它城区占到15%，市内的消化力占相对主导地位。以陕北代表的本省其他区域占到20%。其中，外省市客户相对上升，占到8%。;客户分析——年龄层次;客户分析——职业情况;在已购中高端产品客户中，70%以上为三口之家，两人居住。而四口及以上的家庭所占分额与单身购房基本相同，总计约占到10% 。这说明目标客户群的年龄段以及资金状况有关，购房是满足自己家庭居住，不带有过多的家族因素。;在调查中发现，70%以上的客户认同城市区域的前景或现状，看重项目的景观、品质和品牌，出于居住目的而购房。有20%的客户，是鉴于项目具备良好的升值潜力；另有10%的客户以纯投资为主，实现财产的保值和增值。;;客户分析——客户置业次数; 主力客群年龄为40-50岁左右中年人士，基本年收入在30万以上； 这群人经历了住房从小到大变迁，事业有成后希望有宽敞、舒适的居家环境； 拥有较好的私家车，居住模式、生活品质和生活质量成为他们的主要追求； 对景观、地段、品牌要求比较高，产品细部比较挑剔，便好良好的社区环境；;;;·客户大部分聚集在高新开发区，认可高新区政??、城市、经济环境 ·选择住房，必然要选择2-3居室来租住，面积以80-130平米为主。 ·外籍人士所租房屋的租金一般在2500-6000元/月，多选择酒店式公寓。 ·外籍人士消费场所主要集中在相对中高端的消费场所、酒吧和特色餐饮。;本案主力主要为三大类客户：;;;;;;;;;项目整体发展概念图;;; ;;;壹号地块产品构造;;;户型面积确定——同等楼盘户型;产品户型面积确定;;;;独特创新价值;;;;□简装交房：避免业主入住后二次装修，可实现环保。 □私家梯厅：主人、服务电梯分开设置，主人及服务人员分别入户，并设有服务人员独立生活、工作区，保证主人区域的私有空间专属感保证服务人员与来宾互不干扰。 □园区垃圾处理：垃圾存放处位于汽车坡道地下一层通往商业的运送货物通道。每座楼与地下车库之间均单独设置垃圾运送通道，与地下一层大堂完全分离，互不打扰。 □专案户式中央空调：全方位模拟人体对气流的感受，并以此为依据进行优化。 □充足的车位比：实现1：1的车位比。 □直饮水供水：业主打开水龙头可直接喝上干净的饮用水。;;住宅私有庭院、阳台或露台;;园林景观规划建议：;景观核心要素：湖泊;几何水体的应用——岛;以湖为景观中的建筑形态;几何水体的应用——水岸;景观元素：溪流;在坡