合肥市xx大厦营销策划方1.docxVIP

合肥市xx大厦营销筹谋方案 第一部分 市场调研与阐发 一、本次调研的目的 1、通过深入仔细的市场观察，结合本项目的自身特点，阐发研究目标客户群的要求，按本公司的销售准备要求及项目开发的思路与理念，对产物进行须要的细分、定位。 2、制定出比力详细的发起性、可行性强的开端筹谋方案，为项目的销售乐成做出须要的准备与铺垫。 二、调研的指导思想 通过点、线、面的立体观察和阐发，在相对时间较短、风险较小的原则前提下，制定出适合本项目运作的营销筹谋方案，力争保障该项目销售事情的顺利进行。 三、观察历程简述 由于该项目地块位置的特殊性，已决定了该项目营销的市场定位，围绕已确定的该项目的建立方案来制定和完善项目的市场营销研究，因此本方案的物业观察着重于物业市场因素影响的巨细和消费群体的担当方法、担当能力方面进行制定。一方面通过对合肥市各区域有一定影响力（范围影响、代价影响）的高层物业进行观察了解，探明近年高层物业市场的生长趋势，研判宏观大市场对本项目的影响；第二方面，通过对合肥各区域有代表性的多层市场（档次较高）特别是该项目周边区域的（老城区）多层住宅市场进行观察阐发，理出新、老多层市场客户的购房思路，为引导其购置与多层代价相近的黄金地段的高层住宅作铺垫；第三方面，通过对合肥市的物业租赁市场，特别是老一环以内的高层（多层）物业进行观察，并与本项目进行比力，为投资保值升值、以租养楼的客户群进行投资估算和引导；第四方面，通过对以往合肥的已建高层商务公寓的观察，以及本项目前期运作的历程，为本项目提出一些发起。 四、合肥市物业市场阐发 1、高层楼市阐发 1)、高层商务写字楼 一段时间以来，商务写字楼项目的开发，在一些地区特别是沿海地区生长较快，曾出现过买卖楼花之经典之作，在89年至93年期间，乐成的案例举不胜数，主要是顺应了我们国度初期的革新开放政策潮水。随后开发建立商务楼成风，使得96—99年商务楼市场空置率一直居高不下，全国省会都会平均商务写字楼空置率高达55%，其后通过国度的宏观调控以及市场自身的调治，商务楼经过了较长时间的消化和整合。从资料阐发看，目前的商务楼市场趋于成熟平稳生长的阶段，也是94年以来见高回落触低反弹阶段，由于我国已正式参加WTO，在革新开放进一步深入并得到执法保障的同时，随着商务运动的日益频繁，独资、合资、外资等多种类型的企业将寻求理想的办公场合，高层商务将是他们的首选。在知识经济高速生长的今天，合肥除起到工具部生长桥梁作用的同时，会利用科技都会的优势吸引更多的外资到合肥投资，将会增加商务楼市的市场需求量。如今的全国乃至合肥的商务楼市的生长正在趋向于档次、品牌排定的时期，区位优势、地区配套优势、产物配置优势和品牌优势的高层商务楼将是今后一段时间（四年内）合肥市场的生长需求产物，虽然需求的空间有限，速度很慢。而相反，对一些功效不明确的多层综合楼兼做商务写字楼的或一些配置较低的商务楼，无论从置业的角度照旧租赁的角度均不是很理想，它们虽然有一定的代价优势，但升值保值的时机较小，投资的风险较大。单从投资租赁这个角度看，合肥市老城区高层商务租赁代价差别较大，从25元/㎡到70元/㎡不等。重新华商务楼和润安大厦商务楼的生长以及邮电大厦、怡和锦江（原三荣大厦）更能验证上述阐发的正确性。（详见附表1、2）新华商务楼运作了五年，剩余部分预计将在今年售完。润安大厦闲置了6年之久，目前正以较好的销售势头进行盘活，到目前为止，只剩为数不多的楼层。 2)、高层住宅楼 现阶段的合肥高层住宅，虽然销售周期相对较长，担当水平也较为有限，但从2002年合肥高层住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增的趋势看小高层市场预热历程已经已往，热销会在猛烈的竞争中到来，原因是土地供给政策产生变革，为了充实利用土地资源，低落土地本钱，提高项目的收益率，生长高层住宅是物业生长的一定趋势，同时随着居民的消费和生活水平的提高，以及居住看法的变革和心理上的逐渐担当，也为小高层生长奠基了底子。新建立的高层住宅，多是走精品型的综合素质路线，在筹划设计、修建设计（立面造型）、项目配套、智能化配置以及产物包装、项目销售定位等方面极具现代感，更有时代感，给高层楼盘赋予了更深的内涵，注入了较高的人居科技含量，吸引了较多的置业者看重。较能反应合肥市各区域高层楼市市场状况的有新华商务楼、润安大厦、元一时代花圃、东海花圃等。（详见附表1、2） 2、多层楼市阐发 1)、多层写字楼 每年合肥市有约5万㎡的多层商务写字楼投放市场，近几年较为乐成、较有名气的是政通大厦，政通大厦写字楼均价4000元/㎡，租金30元/㎡。今后均是一些利用老城区改建、改革历程沿街兴建的综合楼，撤除一层、二层作为门面房外，其他剩余部分留做写字楼，较为会合的在淮河路步行街，约为10万㎡，销售均价为5000元/㎡，目前尚有2