房地产企业稽查案例.pptxVIP

房地产企业稽查案例（一）收入部分（一）营业税申报表与账簿不符。（二）收取的购房定金未申报纳税。（三）部分代收款项未申报纳税。（四）C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营业税（五）以商品房抵顶银行贷款。（六）收取的会所租金挂往来，未申报纳税。（七）利用装修分解销售收入（八）收到土地返还款未做企业所得税收入问题（二）成本、费用问题（九）完工年度未取得发票，检查期间取得发票的税务处理（十）混淆项目，加大先期开发成本（十一）会所开发成本计入产品税前扣除（十二）销售退回不冲回销售成本（十三）资本弱化未调整利息（十四）向集团公司多支付统借统还利息扣除问题（十五）土地评估增值虚增开发成本（三）股权问题（十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税（十七）股东借款年末未归还未扣缴个人所得税（十八）收到个人所得税手续费未申报所得税（十九）对外促销礼品的个人所得税问题（二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税（二十一）转让股权损益调整未纳税调增（二十二）自然人转让10%股权，未按照公允价格缴纳个人所得税（二十三）自然人股东以10%股权增资集团公司，少交个人所得税问题（四）其他问题（二十四）免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题（二十五）土地使用税缴纳时间延迟问题（二十六）城市建设配套费的契税问题　一、基本情况 2011年8月，根据群众举报，税务机关对甲房地产开发有限公司（下称甲公司）2008年至2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于1998年，是民营企业，成立时，某集团公司持股80%，集团公司法定代表人个人持股20%，为集团公司成员企业。注册资金5亿元，主要从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。持股架构集团公司张先生（集团公司法定代表人）持股80%持股20%持股80%房地产公司 甲公司企业所得税实行查账征收。对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。 二、问题的发现及处理 （一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对?，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入4700万元。?【处理决定】 检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为“应缴未缴”。主要理由是： 该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的未完工收入根据国税发[2009]31号文的规定按15%的毛利率补预征2010年企业所得税。 （二）收取的购房定金未申报纳税? 甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： （1）收到购房定金： 借：现金（银行存款） 贷：其他应付款－定金 （2）签订合同并收到首付款： 借：现金（银行存款） 其他应付款－定金 　贷：预收账款—房款? 经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂在“其他应付款—定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年12月，该公司 “其他应付款－定金”科目贷方余额28,000,000元未申报纳税。 【处理决定】 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》一、二、四、五、九条及其《实施细则》第二十八条的规定、国税函发[1995]156号文件规定，该公司应就尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款；思考1：定金是否缴纳企业所得税、土地增值税？思考2：订金是否缴纳营业税？ （三）部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付