XXXX0802_广州_临江国际(富来好大厦)营销执行报告.pptxVIP

富来好项目定位细化及营销执行报告;索引;背景介绍 ——项目基本情况介绍;;项目四至;背景介绍 ——市场分析;一手;;2004年广州市写字楼市场供求两旺;从时间发展趋势来看;广州市在售写字楼项目分布;在售写字楼项目价格对比;在售写字楼项目基本情况对比;在售写字楼项目基本情况对比;在售写字楼项目主要客户类型对比;一手竞争对手市场小结;;项目所在区域写项目租金对比;项目所在区域写字楼基本情况对比;项目所在区域写字楼主要客户类型对比;项目所在区域写字楼租赁市场小结;市场分析总结;索引;客户分析;客户访谈前提介绍;客户访谈结论;索引;SWOT分析;SWOT分析;索引;项目定位 ——产品定位;一手写字楼市场;写字楼租赁市场;330m2是否为项目价值最大化的体现？;项目定位 ——客户定位;产品引导客户;目标客户特征;这样的产品卖给谁？;项目定位 ——价格定位;从一手写字楼市场价格看;这样的产品市场承受售价是多少？;物业管理费拟定;索引;营销攻略 ——形象攻略;项目卖点挖掘;项目命名;主题语;卖点整合;卖点整合;卖点整合;营销攻略 ——产品攻略;产品提升计划;产品提升计划;产品提升计划;产品攻略;;产品展示包装攻略;销售动线索引;街区导示牌;围板;外立面－－阳台;项目指示牌;顶部灯光工程构想—— 增强夜间照明昭示性 江湾商业中心区标志性符号 形成视觉焦点 弱化区域人气不旺带来的负面影响;大堂布置基本原则;售楼处功能区及设备准备;售楼处功能分布示意;销售通道之信心体验;样板层;营销攻略 ——推广攻略;营销推广攻略;物料准备——模型;物料准备——折页;物料准备——计价卡;物料准备——单张;灯箱导视广告： 以周边街道为主 报纸广告+夹报： 以广州日报为主（4版） 地盘广告牌:围板\楼体 按推广节点，适时更换项目营销信息 DM直邮: 以周边区域为主 网络广告 世联外部网 ;营销攻略 ——促销攻略;价格促销;价格促销;形象促销;形象促销;营销攻略 ——总控图;;阶段分解：储客期;阶段分解：内部认购;阶段分解：公开发售;阶段分解：消化期;【下一步工作】;;谢 谢 大 家 ！;周边客??访谈——客户特征总结;写字楼租用客户访谈分析（77%）;已购置写字楼客户访谈（6%）;写字楼准买家客户访谈（17%）;写字楼客户访谈问题归纳;客户访谈结论;访谈对象：李先生（租赁部 主管） 就职公司：某中介公司 访谈对象简介：从业时间超过4年，主要从事写字楼租售方面业务，对中山路、东风路、沿江路以及天河北等区域的写字楼物业状况及客户情况比较了解 ;广州市写字楼客户特征 买家：大部分为制造业公司，具有较强的购买力，资金积累已经达到一定程度（如工程制造业、外贸、科技、投资制造业公司等），另外私人投资者有一定比例； 租赁客户：发展时间较短，资金积累尚未完成，或在本区域无长期发展业务的打算（中短期分公司或办事处等），企业性质比较多。 沿江路区域市场简描 办公氛围很早已经形成，主要得益于北京路一带的商业以及该区域的专业市场。 广州商务中心东移，以及该区域交通不方便，致使区域的办公物业需求量和价格均有所下跌。 选择在该区域办公的企业有不少业务分布于老城区范围。 客户来源 主要以办事处，贸易、广告、设计等档次要求不高的行业为主 多为私营公司，与国营或事业单位联系密切，公司规模中等偏小，发展历程在5年左右。 租金情况 区域写字楼的租金目前普遍不高，平均水平在40-60元/平之间（不包管理费）； 江湾中区2003年左右曾经平均在30多元/平米，现在有所回升； 目前租赁情况较好尚属新光商务港，基本租满（工业化的外观，生态办公概念）;买卖情况 二手买卖不活跃，大部分采用租赁。 一手买家以投资者居多（小业主），自用较少。 选择沿江路作为办公地点，主要考虑因素： 商贸以及专业市场带动，许多企业的业务分布于此； 临靠珠江，办公大环境较好，不少项目具有江景资源； 租金成本较低（和环市路、天河中心区以及中山路、东风路比较：东风路和中山路同类物业租金60-80元/平米；环市路、天河北区域同类物业租金80-100元/平米） 沿江路办公不理想之处： 交通很不便，一是道路的单行以及道路指示性不强，客户行走不方便；一是公共交通也欠缺，员工上下班等不便； 停车不方便（停车位数量等）。 昭示性一般，大部分写字楼规模较小，在楼群中不十分突出、显眼。;公司名称：某贸易公司（成立于2002年） 办公地点：江湾中区 访谈对象：经理杨先生 办公面积：120多平方米 办公人数：10人 租约时间：2003年10月至2004年9月 选择江湾的原因： 在区域形象档次较高，建筑物有一定的标志性； 租赁价格比较优惠； 具有江湾酒店配套，招待客户方便。 在江湾办公不理想之处： 区域商