XXXX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(上).pptxVIP

;2009年上半年，合景在东苏州（千灯）画了一个圈······;一座高端国际品质生活社区——晶蓝上城拔地而起！ 不可复制的品质之作，席卷千灯，同区域溢价50%，成就千灯板块升级！;2009年下半年，合景在北苏州（相城）又画了一个圈······;一座百万方生活品质城——合景峰汇国际傲然出市！ 一场席卷北苏州的楼市风暴再次拉开。 百万平米品质生活城，打破地域物理属性局限，成就业界摹效的品质之作。;2010年下半年，合景在西苏州（木渎）又画了一个圈······;领 峰;;项目印象;;;;教育：新区一中、苏州科技学院、新升实验小学 超市：世纪华联超市 、华润万家 银行：农业银行，中国银行，建设银行 医院：欣升护理院 餐饮：大娘水饺、KFC、永和大王 景区：木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园;狮山路商圈;项目周围围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂，具有一定居住氛围但是并不浓厚，周边商业配套稀缺，居住氛围与新区中心属地比较不具备竞争力。;主要交通干道金枫路，竹园路苏州公交路线622路、2路 、4路、665路 轨道交通1号线金枫站点。区域交通便利，轨道交通1号线的开通，将为项目导入更多来自其他区域的外部客群。 ;项目板块目前在售楼盘为中小开发企业开发建造，品牌知名度和美誉度不高， 板块内缺少大开发商品牌。;项目开发企业;项目建筑立面;此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送；南阳台和厨房北阳台赠送一半面积。 ;项目一期户型面积配比：一期共366户（14#、12#）： ;;配套现状劣势;项目SWOT;项目SWOT;市场研判;2.2 区域规划分析;2009-2010.4苏州新房成交量价走势;“新国十条”后：观望气氛浓厚，成交短期降至冰点;“新国十条”解读：剑指高房价，遏制房价过快上涨;住 房 信贷政策;“新国十条”解读：“心理”影响大于实质影响;;苏州市场——苏城楼市短期受限，长期仍看好;2.2 区域规划分析;城市建设：三区三城 苏州城市发展总目标：“青山清水,新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。 苏州城市设计总体策略为：和合强心,融通健体。 苏州中心城区的总体空间结构为：十字轴带、五楔渗透、多心多点???绿廊相通。;东部新城;;2.2 区域规划分析;永新置地 楼面价：3486元/㎡;;;2009年所有项目均呈现上涨趋势； 国际公馆由年初7500元/㎡上涨到现在12000元/㎡，新地国际公寓由15500上涨到20000，浙建枫华紫园09年10月份开盘，均价上涨1000，新港天都花园9月份入市上涨3000到12000，中锐山水映象也由年初的6000上涨到现在9000； 各个项目的涨幅均较大，平均涨幅约35%。;2009年苏州市区五个重点板块中，相城城北板块平均涨幅最大；竹园板块平均涨幅降低，代表项目为天都花园、浙建枫华紫园等； 金枫路竹园板块由于周边配套较不完善，目前在售楼盘也较少，因此涨幅最小。随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等，将成为今后区域发展的重点，从全市角度上看，乃投资洼地。;片区公寓市场总结;;2.2 区域规划分析;根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临的直接竞争项目分别为： 天都花园、枫华紫园、诚河新旅城、世茂运河城;板块;天都花园;户型配比;去化速度;近期动态;诚河新旅城;供应;去化速度;近期动态;枫华紫园;户型配比;去化速度;近期动态;世茂运河城;供应;去化速度;近期动态;项目竞品分析总结;客群分析;枫华 紫园;从以上对比可明显看出，枫华紫园以首次置业客群为主，而本案竞争目标的新港天都花园则以投资客群为主导。 结论：两大楼盘价格不同，差异较大，导致其客源的构成亦不相同！;由以上对比可看出： 枫华紫园主体覆盖区域以南向西的地缘客户，外区域客户比例非常低 新港天都花园主体覆盖区域以北向东的客户，地缘性客群虽占一定比例，但各区域均有一定覆盖率，外区域客群以主城区客户比例为最高； 结论：本案客群中，新区和吴中区的地缘性客群占一定比例，其次是向主城区的客源覆盖；;由以上对比可看出： 枫华紫园和新港天都花园的购房主力均是私企老板及个体经营户；说明占多数的地缘性客群其购买力非常强； 结论：本案的首期客户将有大批具一定购买力的地缘性人群进入； ;由以上对比可看出： 枫华紫园： 35-45岁客群为主力， 25-35岁客群比例明显高于45岁以上客群 新港天都花园：35-45岁客群为主力， 25-35岁客群比例接近45岁以上客群 结论：本案的购房主力年龄段应在35-45段。综合各产品的市场需求，上下两个年龄段的客群比例亦相差不大；;;竞争项目与参考项目主力客群对比综述 ;家庭年收入; 客户分类模型;年龄结构： 25– 35 岁（96户型） 30 – 50岁（ 109.65\