物业管理典型案例李静君.pptxVIP

物业管理典型案例分析;一、前期物业管理案例;案例分析：;1、根据《物业管理条例》第二十四条： 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本案例中，物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然承接开发商的物业进行管理是不正确的，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。;2、根据《物业管理条例》第二十一条： 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案例中，虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。;3、根据《物业管理条例》第二十五条： 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中业主入住后对物业管理公司的收费和服务标准产生质疑，设定物业管理公司服务达到合同规定标准，那么可见，在买房前期业主没有清楚地了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业管理公司的矛盾。因此，开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受前期物业管理合同内容。;4、本案中显示业主大会已经成立。 既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业管理公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业管理公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费；如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。 ;启示与思考：;2、销售合同中明确的物业管理服务条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。;3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。 4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。《条例》颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市场。; 胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步。于是，胡女士找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。; 胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费等。 开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。; 物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。;处理情况：;案例分析：;开发商、胡女士、物业管理公司三者存在的债权、债务关系： 1、开发商与胡女士之间存在房屋买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务； 2、胡女士与物业管理公司之间存在物业管理合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；;3、关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务； 4、开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合当事人互负到期债务的条件。; 最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，相关法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。 本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。;点 评：;三、物业管理交接问题纠纷;