仓储物流行业REITs行业市场分析报告.doc

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仓储物流行业REITs行业市场分析报告 2021年7月 ▍ 现代物流仓储:供需结构矛盾,天然稀缺资产 一般投资者所提到的物流仓储,也是其狭义的概念,即现代物流仓储设施(亦称“高 标仓库”),是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比,现代物流仓储之于传统仓库 的区别,就是“购物中心”之于“露天市集”。 供需结构矛盾,天然稀缺资产 过去,我国物流仓储长期保持“总量平衡,高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需 错配,进一步激化了行业的供需结构。 一方面,近年物流业需求持续高速增长,2020 年全国社会物流总额达到 300 万亿元, 社会物流总费用达到 14.9 万亿元,其中保管费用 2020 年达到 5.1 亿元,2015-2020 年的 复合增长率达到 6.6%。 图 1:全国历年社会物流总额走势及增速(单位:万亿元) 图 2:社会物流总费用:保管费用(单位:万亿元) 物流业:社会物流总费用:保管费用 物流业:全国社会物流总额 同比 全国社会物流总额:可比价:累计同比 6 5 4 3 2 1 0 30 25 20 15 10 5 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 25 20 15 10 5 0.00 0 0 资料来源:国家统计局,市场研究部 资料来源:国家统计局,市场研究部 而在供给端,仓储设施面积增速持续放缓,根据中国仓储与配送协会推算,截至 2019 年底,我国营业性通用(常温)仓库面积 10.8 亿平方米,同比增长 1.9%,增速逾 6 年持 续下降。2015-2019 年的复合增长率仅为 3.1%。 由于供求错配,物流仓储的经营环境持续向好,近三年来绝大多数城市通用仓储租金 涨幅都实现了跑赢通胀。平均来看,重要物流节点的租金平均涨幅达到 6%。 1 图 3:重要物流节点通用仓储租金及 3 年年均增幅( 元/月·平方米) 资料来源:物联云仓,市场研究部 而这还是通用仓库(包含高标仓和低标仓)的数字,现代物流仓储(高标仓)市场存 量更为稀缺,截至 2020 年中,我国现代物流仓储设施面积占总物流仓储设施面积的比例 仅约 7%。 表 1:亚太各地区物流仓储存量情况(高标仓) 地区 国家 存量(百万平方米) 人均(平方米)↓ 3.05 租金(美元/月·平方米) 空置率(%) 3.0 墨尔本 澳大利亚 澳大利亚 印度 14.04 12.85 12.44 4.56 12.51 2.56 6.82 0.37 7.49 5.30 10.19 4.04 0.91 0.58 1.32 0.11 4.5 6.7 2.6 8.0 5.8 2.6 7.8 6.7 5.5 5.9 3.6 4.9 3.8 18.6 10.8 11.3 悉尼 2.52 4.5 孟买 0.97 10.7 11.7 13.5 29.7 8.0 新加坡 新加坡 中国 0.80 中国东部 班加罗尔 首尔圈 0.40 印度 0.30 韩国 0.27 奥克兰机场 中国北部 深圳圈 澳大利亚 中国 0.23 - 0.20 10.6 3.4 中国 0.18 中国西部 广州圈 中国 0.18 20.9 11.9 5.5 中国 0.15 CALABA 中国香港 流山市/柏市(东京) 茨木市(大阪) 菲律宾 中国 0.10 0.08 6.2 日本 0.04 5.0 日本 0.01 5.0 资料来源:高力国际,市场研究部 注:截至 2020 年 10 月 这样的供需错配关系,长期而言也很难缓和。 一方面,土地端供不应求,低标仓难以改造。近几年,地方政府对于物流仓储用地的 出让比例和绝对数量均呈下降趋势。其原因有二:一是物流仓储用地已经完成了大量出让 阶段;二是物流用地性价比相对较低,不仅出让划拨价格低,而且对当地贡献的地均税收、 固定投资、GDP 增长和就业人口均低,地方政府出让物流仓储用地的动力弱。因而,物流 2 仓储土地市场供不应求,土地资源竞争激烈,预计短期难以改善。 图 4:全国各类土地出让面积结构 图 5:江西省建设用地指标中各类用地的地均税收及固定投资贡献 土地税收 固定投资强度 600 500 400 300 200 100 0 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 资料来源:地球信息科学学报 注:2007 年之前,工业用地与仓储用 资料来源:《江西省建设用地指标(2018)》,自然资源部,中信证 券研究部 注:此数据为江西省出让土地要求的最低限度,实际值应 大于该数据,单位:万元/公顷·年,万元/公顷 地应合并计算 另一方面,低标仓改造为高标仓亦困难重重。一是大量的低标仓库是零散的小型仓库, 其本身所有土地面积已不足以支持改建;二是即使有足够大的面积,改建过程亦需要重新 规划审批,其

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177****9258
该用户很懒,什么也没介绍

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