房地产行业市场分析报告九.pdf

房地产行业市场分析报 告九 2021 年 7 月 3 / 16 前言 在地产杂谈系列第三篇《商业物管与住宅物管差异之辨》中，我们围绕运营模式、行业格局、未来 发展三大角度，重点分析商业物管与住宅物管差异之处，商管在运营模式、行业格局及发展方向上 均不同于住宅物管。随着华润万象生活、星盛商业等商管企业的上市，越来越多商管企业借助资本 市场的力量扩大规模，同时加快品牌及运营等轻资产输出。本篇报告在此前研究基础上，以华润万 象生活、宝龙商业、合景悠活、星盛商业、卓越商企服务 5 家上市商管企业为对象，对各家企业收 入结构、区域布局、运营效率等多维度进行了对比分析。 一、 业务构成：多业态并行，华润及宝龙规模相对靠前 1.1 多业态并行，运营及业务布局各有侧重 华润万象生活、宝龙商业、合景悠活住宅与商管业务兼具，星盛商业仅从事购物中心运营管理，卓 越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。从收入构成看，2020年华润万象生活住宅物 业管理服务收入占比 57%、商业运营及物业管理服务（含购物中心、写字楼）收入占比 43%；宝龙 商业的商业运营服务收入占比 81%、住宅物业管理服务收入占比 19%；合景悠活住宅物业管理服务 收入占比 70%、非住宅物业管理及商业运营服务收入占比 30%；星盛商业收入均来自购物中心运营 管理；卓越商企服务基础物管收入占比 84%，其中商务物管占总收入比例 62%。 图表1 主流商管企业收入结构 2020 年 收入结构 华润万象 2020 年住宅物业管理服务收入 38.8亿元（占比 57%），商业运营及物业管理服务 生活 收入 29 亿元（占比 43%），其中购物中心收入 18.1 亿元、写字楼收入 10.8 亿元 2020 年商业运营服务收入 15.6亿元（占比 81%）、住宅物业管理服务收入 3.6亿元 宝龙商业 （占比19%） 2020 年住宅物业管理服务收入 10.6亿元（占比 70%）、非住宅物业管理及商业运 合景悠活 营服务收入 4.5 亿元（占比 30%） 收入均来自购物中心运营管理，2020 年委托管理服务收入 3.1亿元（占比 70%）、 星盛商业 品牌 开发及管理收入 1.1 亿元（占比 26%）、租赁服务 0.2 亿元（占比 4%） 物业组合包含商务物业（写字楼及商务综合体、企业大楼、办公与研发园区等）、公 共及工业物业、住宅物业 卓越商企 2020 年基本物业管理服务收入 21.1亿元（占比 84%），其中商务物业收入 15.6亿 服务 元、公共及工业物业收入 3.3 亿元、住宅物业收入 2.2 亿元；增值服务收入 3.6 亿 元（占比 14%）、其他业务收入 0.55 亿元（占比 2%） 资料来源：公司公告，市场研究部 注：宝龙商业商业运营服务指为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务；合景悠活非住 宅物业管理及商业运营服务涉及购物中心、写字楼及其他非住宅业态 4 / 16 1.2 宝龙购物中心数量靠前，华润万象收入利润领先 华润万象总在管规模领先，宝龙开业购物中心数量靠前。管理规模方面，华润万象生活 2020 年总 在管面积 1.2亿平米，高于合景悠活（0.42亿平米）、宝龙商业（0.23亿平米）、卓越商企服务（0.32 亿平米）、星盛商业（0.02 亿平米）。