仓储物流行业REITs行业市场分析报告.pdf

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仓储物流行业 REITs 行 业市场分析报告 2021 年 7 月 ▍ 现代物流仓储:供需结构矛盾,天然稀缺资产 一般投资者所提到的物流仓储,也是其狭义的概念,即现代物流仓储设施(亦称“高 标仓库”),是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比,现代物流仓储之于传统仓库 的区别,就 “购物中心”之于“露天市集”。 供需结构矛盾,天然稀缺资产 过去,我国物流仓储长期保持“总量平衡,高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需 错配,进一步激化了行业的供需结构。 一方面,近年物流业需求持续高速增长,2020 年全国社会物流总额达到 300 万亿元, 社会物流总费用达到 14.9 万亿元,其中保管费用 2020 年达到 5.1 亿元,2015-2020 年的 复合增长率达到 6.6%。 图 1:全国历年社会物流总额走势及增速(单位:万亿元) 图 2 :社会物流总费用:保管费用(单位:万亿元) 物流业:全国社会物流总额 物流业:社会物流总费用:保管费用 同比 全国社会物流总额:可比价:累计同比 6 30 350.00 25 5 25 300.00 20 4 20 250.00 200.00 15 3 15 150.00 10 2 10 100.00 5 1 5 50.00 0.00 0 0 0 资料来源:国家统计局,市场研究部 资料来源:国家统计局,市场研究部 而在供给端,仓储设施面积增速持续放缓,根据中国仓储与配送协会推算,截至 2019 年底,我国营业性通用(常温)仓库面积 10.8 亿平方米,同比增长 1.9%,增速逾 6 年持 续下降。2015-2019 年的复合增长率仅为 3.1%。 由于供求错配,物流仓储的经营环境持续向好,近三年来绝大多数城市通用仓储租金 涨幅都实现了跑赢通胀。平均来看,重要物流节点的租金平均涨幅达到 6%。 1 图 3 :重要物流节点通用仓储租金及 3 年年均增幅( 元/月·平方米) 资料来源:物联云仓,市场研究部

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