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耀江花园尾盘促销方案 耀江花园尾盘促销方案 PAGE71 耀江花园尾盘促销方案 耀江花园尾盘促销方案 目的耀江花园位于海德路五号，是海南海德股份有限公司开发的著名住所小区，自2005年末开盘到现在，多半户型已经售馨。但因 为项目楼盘主要为中小户型，形象定位和推行宣传亦以中小户型为 主，在主力户型所有售馨的状况下，致使少许跃层大户型节余。为 盘活积淀财产，消化节余库存，顺利结束尾盘销售，特推出此尾盘 推行方案。 第一部分产品剖析 产品档案·优点·弊端·简单评论 1，产品档案 产品 耀江花园跃层大户 地理地点 海口市迎宾大道海德路 5号 耀江花园小区深处 主力户型  跃层七房 面积  361M2 户型构造格局  跨11、12、13三层不决 售价总价  6000元/每平米216.7万元 数目增补  十套附赠  50M2楼顶花园 其余户型 167M2 四房两厅 跃层、平层均有。 节余数目 十套。 275M2 六房两厅 跃层。 节余数目 两套。 121M2138M2二房、三房 15、16、17不一样楼层散布。 节余数目 若干。 注：本方案推行思想以361M2跃层主力户型为核心。 2，优点剖析 现房、成熟社区。居住氛围浓烈，生活配套齐备。交通方便，城市中心。耀江品牌，口碑优异。客堂中空挑高。建筑质量优良。园林优美雅致，配套完美。楼盘位于小区深处、公寓楼顶层，周边环境更为雅静。珠江品牌物业管理。 3，弊端剖析 户型大 总价高。客堂面积较小。邻近缺乏豪宅氛围。小区以中小户型为主，目标客户群互相矛盾。开盘已近三年，尾盘还没有结束，简单惹起怀疑。房型安全性能欠佳。户型难堪，缺乏清楚正确立位。 4，卖点 地段 ?境 ?园林? 居住氛 ?生活配套 ?空中花园?5，简单评论耀江花园是海口大型优良社区，交通方便，环境优雅，是一处兼备生活便利性和居住舒坦性的质量社区。目前节余户型位于小区深处，公寓楼的顶层，地点较高、视线广阔，采光通风优异，是整个小区最寂静、最优美的地点，也是市中心稀有的的大户豪宅。 先期因此滞销，主假如由于节余大户型和整体小区形象定位不符；其次是目前房地产大环境面对回调压力，部分潜伏客户持观看状态。 第二部分市场剖析宏观市场·豪宅市场·威迫·时机·项目的难堪 1，宏观地产市场剖析2008年，国内房地产市场遇到回调压力，北京、上海、深圳等指标房市出现滑坡，国内其余重要城市接踵步入后尘。部分地域出现了售楼处被砸，银行断供等恶性事件。海南固然临时没有遇到显然影响，物业的成交价钱依旧保持坚硬。可是成交数目显然降落，第二、三季度房产投资额增幅明显回落，新近结束的秋季房展的成交数目也远低于预期。诸多代表性大盘堕入滞涨，部分潜伏购房者保持观看态度，整体地产市场进入一个有价无市的低迷状态，当地房产市场方向面对选择。 2，海口豪宅市场简析海口豪宅主要以别墅的形式表现，滨海别墅主要散布在西海岸、海甸岛、东海岸三个地区市场，内地别墅主要散布在近郊区，比较分别。单栋别墅均匀面积为280M2。和本案类比的叠加别墅面积主要在250M2之内，以经济户型为主。均匀价钱在1万元/平米以上。别墅百分之八十为岛外客户购买。购买目的以度假 、投资为主。内地别墅的购买者以本岛花费为主。别墅销售面积比率占住所销售2%左右。 3，威迫 威迫一，当地区缺乏类比项目成功先例。 威迫二，房产市场观看氛围浓重。 威迫三，本产品质量和豪宅存在显然差距。 威迫四，尾盘形象深重不堪，第一感官大打折扣。 4，时机时机一，上海、北京等地市中心豪宅价钱坚硬，并未随大市而降。时机二，由于地块因平日渐稀缺，市中心大户豪宅，有望成为新宠。时机三，节余户型构造、地点、面积基真相像，简单整体定位。 时机四，耀江品牌形象优异，产品可获取加分效应。 5，项目的难堪本项目的难堪在于没有一个正确的定位。既没有正确的产品定位，也没有清楚的客户定位，更没有独自的形象定位。产品面积和独栋别墅相像，户型地点和叠加别墅相像，价钱定位和中高端公寓相像，建筑构造倒是复式户型。给人的第一感觉应当是豪宅，可是四周恰好所有都是公寓！ 可否另辟门路，扬长避短，找准自己的地点？是项目推行成功的要点要素！ 第三部分市场定位 定位原则·定位·广告语 1，定位原则突出产品优点。 正确传达产品的特色。 和同质项目划分。 错误的定位 将使我们只好面对错误的客户并且也辜负了产品的质量。错误的定位使得产品的特色被消灭掩饰，而产品的优点常常变为弊端。不一样的定位，能够决定自己竞争敌手的多寡，进而选择自己的主战场勇敢的定位，能够奇妙地避开竞争角逐、进入合适自己优点发挥的领域 正确的定位是产品被认可的重要要素！ 2，定位综合剖析产品的优点、弊端、特色，优点、弊端、不足和缺点，深入考虑产品所面对的市场态势、竞争环境和所面对的威迫和时机，我们将产品定位为中