[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法.docxVIP

[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法 [土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法 剩余法一、判断题问题:1. 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。答案:B[解析] 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据当前数据水平确定未来的数据。因为估价师很难准确预测未来的成本和租金。问题:2. 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。答案:A[解析] 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用。问题:3. 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )答案:B[解析] 剩余法估价中，假设之一：预期的房地产租金或房地产价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。问题:4. 剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。答案:B[解析] 剩余法估价中，假设之一：预期的房地产租金或房地产价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。问题:5. 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。答案:B[解析] 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。问题:6. 调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务。答案:A[解析] 了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；问题:7. 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )答案:A[解析] 剩余法评估地价时，利息即开发全部预付资本的融资成本。问题:8. 剩余法中不用计算利息的项目是地价。答案:B[解析] 地价在剩余法中需要计算利息。二、单选题问题:1. 剩余法是根据 来估算土地价格的一种估价方法。A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D.房地产的建造总成本和总利润答案:A[解析] 根据剩余法的公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息问题:2. 剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于 。A.房地产开发项目可行性分析B.房地产纯收益估测C.评估建筑质量D.物业管理评估答案:A[解析] 剩余法适用范围：①开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；②将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；③现有房地产中地阶的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容。问题:3. 剩余法不适于评估( )。A.具有潜在开发价值的土地价格B.不具有潜在开发价值的土地价格C.现有新旧房地产中的土地价格D.地上有写字楼的土地价格答案:B[解析] 剩余法适于评估具有潜在开发价值的土地价格。问题:4. 采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是 。A.计算建筑密度B.估算土地开发费用C.估算建筑成本D.确定土地最佳利用方式答案:D[解析] 在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。问题:5. 评估对象土地上的 受政府规划的限制。A.建筑高度B.建造成本C.建筑物装修档次D.物业管理方式答案:A[解析] 建筑高度受政府规划限制。问题:6. 剩余法评估中，开发建设周期的长短对 有影响。A.租售价格B.开发效益C.开发成本D.开发质量答案:C[解析] 开发周期越长，开发成本越大。问题:7. 剩余法更深的理论依据完全类似于 。A.替代原B.地租原理C.收益原D.以上都不是答案:B[解析] 剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。问题:8. 剩余法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的 。A.容积率B.覆盖率C.土地用途D.建筑高度答案:C[解析] 在选择最佳的开发利用