[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟27.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟27 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟27 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟27 土地估价案例与报告模拟27一、案例分析题某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。　　(1) A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。　　(2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。　　(3) 与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。　　(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。　　(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。　　(6) 与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。　　(7) 目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。　　(8) 委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。　　(9) 现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。　　(10) 委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。　　(11) 调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。1. 用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。答案:土地取得及权利变化的基本过程　　(1) 1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；　　(2) 2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；　　(3) 2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证：　　(4) 2002年4月，开发区占用A公司1亩土地：　　(5) 2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；　　(6) 2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。　　2. 按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。答案:A公司所有土地的四至　　(1) 东：环城绿化带；　　(2) 南：通城路；　　(3) 西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地；　　(4) 北：寰宇电器公司。　　3. 县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。答案:可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)　　(1) 出让合同；　　(2) 出让金收据；　　(3) 土地使用权证；　　(4) 土地登记档案。　　4. 如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。答案:出让地价内涵的要点　　(1) 时点：2008年6月30日；　　(2) 用途：工业用地；　　(3) 使用年期：43年；　　(4) 开发程度：内外“六通一平