XXXX_长沙_戴德梁行_长沙滨江新城项目总体策划报告.pptx

长沙滨江新城项目总体策划报告;总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作;策划阶段技术思路;;战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能布局和分阶段落实;本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑;战略考虑点：;战略定位内涵;千年山水郡，湘江新明珠;千年山水郡，湘江新明珠;;对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型”示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式； 对湖南和长株潭来说，是树立“两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口； 对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用； 对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆； 对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。 ;战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能定位与运营策略;;滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议;以现代商务功能为核心， 以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器， 以都市居住为依托，;项目开发规模研判;开发投资成本构成;土地价格评估;土地价格评估;项目净用地单方成本为5544元/平方米，在不同容积率下，对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。 项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成，预估税费返还占比为20%～40%，土地出让收入占比为60%～80%。即回收的建筑面积单方成本中，有60%～80%的比例为土地出让的楼面地价 。 ;当净开发用地容积率为4时，项目整体的综合容积率为2.08。 适当的提高净开发用地的容积率，有利于节省土地资源。同时，将项目的综合容积率控制在2左右，可有利于营造和谐舒适的区域环境，展现城市的现代商务活力。;项目各功能物业规模研判;;;写字楼市场容量预测;通过预测，到2010年，长沙商业需求面积约为700万平方米，到2015年约为880万平方米，到2020年将达到约1100万平方米。;酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人数和酒店需求量密切相关。 通过过去历年的旅游人???，采用回归分析方法，预测未来接待旅游人数； 根据未来接待旅游人数的增长率，和2008年已有房间数，推算未来高星酒店客房需求房间数； 高星酒店建筑面积水平一般为70平方米/间，以此预测出未来高星酒店需求面积。;项目各功能物业规模研判;;; 商业功能之一 定位：集中式零售商业功能，形成长沙市新的、最大的休闲主题综合商圈。 客户：以河西、河东消费群体为主要依托，辐射长株潭，吸引外地旅游者。 空间布置：结合区域内江湖、绿地等景观资源，以滨江休闲商业街、LIFE MALL为主要载体。 业态：包括电影院、电玩场、品牌专卖店、餐厅、酒吧、KTV、休闲会馆、茶馆、Coffee shop、健身、美容等多种业态。;商业功能之二 定位：旅游文化商业功能（都市魅力文化之旅） 主题一：历史文化之旅——结合分布新城北部的北津城遗址：古城墙、古城门、北津古渡、离愁台等，打造文明沉淀的历史文化之旅。 主题二：都市观光之旅——以依托区域内湘江景观带、都市广场/看台、超高层建筑观光层等观光元素，结合橘子洲岛夜景、两江夜景等都市景观符号，打造最具都市魅力的观光之旅，传递融合湘江文化和都市时尚文明的长沙气息。;功能定位 之 商业功能;滨江新城要尽快提升土地和物业价值，必须迅速导入易聚人气和影响力强的产业，休闲商业无疑是最适合的。 长沙各大商圈蓬勃发展，但主要以目的性购物为主，缺少休闲娱乐元素。 五一广场商圈作为全市的商业中心，与各副商圈没有形成错位发展，也因此被分流了很多客源。 滨江新城商业处于大河西龙头核心，与五一广场和未来的新河三角洲形成三足鼎立的竞争局面，必须走差异化道路。 借助河西龙头位置和湘江景观优势，以大长沙市民为目标客户群，突出休闲娱乐特色。;滨水情景商业休闲天地;主题项目构建;商业定位;上海新天地：外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的建筑设计特色;上海新天地：充分挖掘新型消费享受需求;;约4m;占地25万平方米，融酒店、办公、商业和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品推广及社区公益表演的最佳场所。 这个巨大综合型建筑物形似峡谷状，且整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩。利用了一条运河组建了商业、酒店、办公和文化娱乐的四大功能，把原本分散的资源有效结合成为整体。 在浓厚的商业环境中注入自然的元素：水、绿化，开放空间，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。 地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入。;内河利用;克拉码头占地23, 000平方米， 由60個仓库改建而成 ，目前已发展成200 家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。 该区保留了原