房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售).doc

(完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售) (完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售) PAGE / NUMPAGES (完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售) 房地产开发流程潜规则详解 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1 月 1 日实行，作为以前的房地产管理部门的小地痞以及此刻的下海漂泊人员， 我看了此中与房地产开发报建相关的内容，有些感触，在这里讲一讲。 波及房地产管理的各大部门之间的恩仇由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下边基本上是依照报建的先后次序来说。 1、土地证、建设用地规划赞同证、规划重点批复阶段 土地证和建设用地规划赞同证这两个证， 加上规划重点批复， 是进行房地产 开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后次序，特别的有学识。有经验的同志， 一看这几样东西的发出时间， 基本上就能够判断出地块背后的故事。 这三样东西 波及到领土部门和规划部门旷日长久的权利斗争。 当前我国法律也没有很好的规 范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由领土部门颁发，是土地权属证明，载了然土地用途及使用限期（不过载明） ；建设用地规划赞同证由规划部门颁发，是审定土地用途及用地界限的法律依照； 规划重点批复由规划部门颁发， 是确立土地使用强度指标的法律依照， 如容积率啊建筑密度啊泊车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表现出来， 包含此刻的那个小户型比率限制要求， 也会在这个文件里表现出来。 一般来说，一块地，一定要由规划部门审定规划重点， 颁发了建设用地规划许 可证（以下简称地规证）以后，才能领取土地使用权证。这绝对应当是一定的程 序。因为领土部门一定依照规划部门审定的土地功能及土地使用强度， 才能计算 出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为第一，好多地方的国 土部门在出让土地的时候， 根本不考虑规划， 直接就整块出让了。 而后给人家办 出商住用地土地使用权证。 这类让人无法理解的土地出让模式一度特别流行。 然 后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡， 不论是改正规划也好， 仍是根 本没有规划都好， 反正，我的土地出让金是已经交了， 剩下的事情你规划部门得 给我搞定。 我不是责备这类土地出让模式简单滋长腐败。 要知道，我国正式搞土地出让 也只可是是从 1990 年开始的，而以公然交易的形式搞土地出让，甚至都不过从 1997 年才正式开始。而北京第一块公然交易的土地， 是到 2000 年以后才上市的。我只可是是说，我国在这个问题上缺少经验， 国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理系统那绝对是全球特有的。 愤青们不要在这里给我指三 道四。我在这个行业浸了这些年了，最少我个人感觉，把我放到 90 年月的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 城市规划这个观点向来到此刻都还没人心所向，更况且当时呢。 可是不论怎样，这类土地交易模式此刻已经不过历史了。 新城乡规划法第三十八条： 在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土地使 用权的，在国有土地使用权出让前， 城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依 据控制性详尽规划，提出出让地块的地点、使用性质、开发强度等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的构成部分。 未确立规划条件的地块， 不得出让国有 土地使用权。 以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，在签署国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的赞同、 赞同、存案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划赞同证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划赞同证中， 私自改变作为国有土地使用权出让合同构成部分的规划条件。 希望在我往后的职业生涯中， 不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司建立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候一定要搞的东西。 特别的社会主义特 色。可是这里也有些东西很风趣，与法律的关系也比较大，比方建立项目公司。 这里要注意一下， 母公司拍到的土地， 转到其全资建立的项目公司名下， 按我国 法律，不属于交易。我再次重申一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转， 不属于交易。再次重申：不属于交易。所以，房地产公司能够随意设置项目子公 司，在房子卖完后再把它在实体上消灭， 只留下一个壳。 这类操作模式没什么法 律风险可言，特别的经济适用， 所以此刻我国略微有点规模的房地产公司都这么 干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物， 特别的烦，也不知道这个东西应当算什么。 立项主要观察的是项目的投资额及可行性。 我不知道在当前的市场里， 可行性这个东西， 政府是从什么角度来管理的。 反