第四章房地产价格评估.pptx

第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述本章学习目的：1、了解房地产的概念、特点、分类。2、阐明房地产价格评估的基本理论。3、阐述房地产价格体系。4、分析影响房地产价格的因素。5、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。6、阐述在建工程的特点和评估方法。第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述一、房地产的概念（一）土地 按自然形态分类 按用途 对房地产而言 ：生地：用于房地产开发的农地 熟地：对生地进行改造 毛地：要进行再开发改造的城区土地（二）地产土地及其相关的财产权利 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述（三）房地产 房屋及其附属物 承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财产权利 区别：附属物与建筑附着物（四）不动产（民法角度）二、房地产的特点（一）不可移动性 使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中格外重要。第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述（二）耐用（耗）性一般不可毁灭。（三）异质性（差异性、个别性）但不违背替代原则（四）高价值性（五）供给有限性（六）投资与消费双重性（七）房地产实体构成的二元性由非劳动产品与劳动产品构成。第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述三、房地产的类型（一）居住类房地产普通住宅、高级公寓、别墅（二）商业类写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等（三）休闲类体育馆、娱乐中心等（四）公共事业类科、教、文、卫、行政、交通邮政等第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述（五）工业类厂房、仓库等四、房地产的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形状（二）面积土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积（三）建筑物层数与高度（四）建筑物结构（五）装修与附属设备第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述（六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等（七）建筑外观及平面格局（八）利用现状及规划设计要求（九）产权状况第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论 区位地租 居住竟租能力曲线 （二）土地价格理论土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格受供求关系影响。第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成 原始价值 公共投资与环境改良价值 私人投资改良价值 未来价值 （二）建筑物价格构成（三）房地产价格构成建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述七、房地产价格种类八、影响房地产价格的因素九、房地产价格评估的原则 资产评估一般原则：工作原则、经济原则 合法原则： 产权合法 利用方式合法---目前、假定 交易和处分方式合法第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述十、房地产估价的程序（一）明确估价基本事项 目的、对象、时点、期限（二）拟定估价项目的工作方案 技术路线和方法；资料及其渠道；时间、人力及经费；步骤和进度（三）搜集估价所需资料（四）实地查勘估价对象第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述（五）进行最佳利用分析利用方式、时间、未来市场状况（六）选定估价方法并进行估算至少选用两种方法（七）确定估价结果（八）撰写估价报告第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值 =土地价格+（建筑物成本-折旧）2、适于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物；折旧额能准确估计的旧建筑物评估；市场交易数据资料缺乏。如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估二、重置成本估算（一）重置成本的构成－－P77（二）重置成本估算方法1、工料测量法（承包商法）特点：按建筑成本组成本部分和次级组成部分列出劳动力、原材料等直接成本和间接成本项目。最费时间、最详细缺点：缺乏按过去建筑方法所需的劳动工时数的可靠资料适用：承包商、估价师、建筑承包商成本估价和准备投标第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估2、分部分项法重置成本=∑分部、分项工程单位成本＊工程量＋间接费＋利润特点：详细且高度准确适用：开发商和承包商成本估价３、单位比较法特点：简单、迅速、应用广泛缺点：受制于分析所用资料使用：根据建筑物具体特征对单位成本作适当调整第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估４、指数调整法特点：利用趋势因子调整历史成本适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。（三）土地价格