居民购房承受能力知识讲座.pptx

房地产讲座(1)居民购房承受能力; 表1-1城镇居民人均收入及住房面积. ;图1-1 城镇居民住房与收入; ;巨大的房地产市场潜力;表1-3 人均居住面积（平方米）;图1-2 平均房价和销售面积;表1-4全国各省市商品房销售额和销售面积.doc ;表1-5各省市平均房价及其变化情况.doc ; 表1-6商品房价格变化率.doc ; 表1-7各地方房价比较.doc ; 要 点：;在讨论房价变化规律的时候特别要注意两点：;泡沫经济和投机活动相关，投机活动的最显著的特点是短期。来得快，走得也快。世界上没有任何投机活动可以延续很长时间。 没有理由把长期稳定的趋势称为投机活动。 长期的平均房价（10年或者20年），具有逻辑上的合理性。 泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价和其他指标的长期平均值作为比较基准。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。 研究居民购房的承受能力的数学模型中包括的变量：当期的收入，前期收入，已经积累的财富，利率、通货膨胀率、平均投资回报率、居民储蓄率等。 各种金融衍生工具的出现显著地提高了居民购房能力。如何估计未来收入成为影响居民购房承受能力的一个重要指标。 ;（1）从联合国人居中心的统计数字来看，其房价收入比的离散度太大，从0.8到30，从统计学的观点来看，由于方差太高使得这个房价收入比统计数据几乎说明不了什么东西。 （2）如果单单考虑房价收入比，好像只要收入增加了，居民购买住宅的能力就随之而增加。其实，对于居民购房能力起到决定性作用的是业主成本。房价和居民平均收入之间并没有显著的相关关系。 （3）在经济高速增长时期，居民收入相应增加，对住宅的需求也随之增加，有可能推动房价上升。如果房价上升得比收入更快，则房价收入比可能下跌。如果房价上升没有收入快，则房价收入比下降。 （4）在投机因素集中作用的城市内房价可能迅速上升，而在一般城市中房价上升的速度并不快。在某些大城市中房价收入比上升，而其他城市，特别是在中小城市中房价收入比下降。 （5）在许多大城市，大部分购买房地产的人并不是当地的居民。在统计当地居民收入的时候并不包括这些购房者。购房者与领取收入者来自于贫富差距很大的两个不同的组别。 ;不能用房价收入比来进行国际比较。 第一，房价的统计对象选择不同。 北美、瑞典和澳大利亚的民居大部分是独立住宅（Single Family House）。 日本、香港、新加坡等地，高层住宅是基本模式，在统计房价时以二居室公寓的平均房价作为统计标准。;第二，不仅世界各国在统计房价时选择的“标的物”不同。 英国采用调整后的房价（Mix-adjusted house price index）。 爱尔兰使用的是二手房销售平均价格（Second hand houses）。 挪威采用现有所有住房的平均值(Existing dwellings)。 日本使用都市土地价格(Nationwide urban land price index)。 韩国采用的是全国房价指数(Nationwide house price index)。 为了保持历史数据的一致性，没有足够的激励机制来促使他们改变传统的统计方法。;第三，有些国家在统计平均房价的时候，并不限定某种住宅，而是用总房地产销售额除以销售面积，得到每平方米单价之后再求每套住宅的平均价格。 究竟使用建筑面积还是使用面积？附属于住宅的其他建筑面积算不算？ 如果统一采用住宅面积来计量，那么，一套住房的面积究竟应该有多大？有人采用50平方米，有人采用60平方米，还有人采用90平方米。;第四，在如何计算居民平均年收入？ 是用一个职工的平均收入还是使用家庭平均收入？ 如果使用家庭收入，那么如何计算家庭成员？ 是税前收入还是税后收入？ 是可支配收入还是总收入？ 由于各国的税制和社会保障制度不同，各国的“居民收入”的定义差别很大。;购租比（Price-to-rent ratio）;房产的年成本包括有6个部分;由于上式右侧各项都包含房价，因此上式可改写为：;购租比的变化趋势 如果业主成本上升，则购租比下降。 如果降低真实利率，那么就降低了业主成本，相应提高了购租比。如果租金不变，房价就上升。 如果人们预期短期利率会上升，在土地供给弹性不变的情况下，房产年成本将上升，其结果必然促使房价下跌。 低利率是推动当前房价上涨的一个原动力。在最近几年内无论是北美还是中国利率水平都相当低，这是抬高房价的一个重要原因。;不同城市的购租比相差很远。目前还没有证据说将来各城市之间购租比的差距会自然缩小。 一般说来，大城市的购租比高。购租比高的城市将在相当长的时期内继续保持在高水平。 购租比较高的城市房价和租金上涨得都比较快。 在评