湖州天鸿房地产综合项目前期定位汇报稿.pptx

湖州项目前期定位报告2008.2008/03/042008/03/242008/03/112008/03/182008/04/24市场调研及定位方向沟通定位及产品报告专业人士及客户访谈政府访谈市场调研上一阶段工作内容调研内容：项目地块查勘项目周边楼盘及环境考察市场各在售楼盘调研市场已售楼盘调研酒店市场调研商业市场调研写字楼市场调研项目周边商圈调研杭州、上海项目考察访谈情况访谈业内人士4组访谈高端客户2组，问卷调研5组了解市场整体情况、个盘销售情况、客户情况了解客户置业关注点、置业逻辑、个人偏好本次汇报内容市场调研结论解决目前公司最关心的几个核心问题定位方向探讨，指导下一步设计工作下一阶段工作内容政府访谈当地政策咨询当地规划条件咨询定位及产品报告定位方案深化产品深入研究设计工作跟进目标解析本体认知背景分析市场分析项目发展问题界定本体条件对照客户分析问题解析发展机会探讨市场研究客户研究城市发展关于公建项目定位营销策略客户定位规划实践经济测算目标。整体目标作为天鸿品牌延续，打造成为湖州的抗鼎之作销售目标较高的价格预期根据前期可行性研究报告销售周期3—4年，高层住宅：销售均价为7122元/平方米，从2009年三季度开始销售，起始售价为6000元/平方米，以后每年涨10%，到2013年底销售完成，销售周期为四年， 目标。天鸿品牌目标层面抗鼎之作销售任务1.项目整体定位2.项目规划理念实践3. 营销策略制定3.经济测算动作层面本体认知 经济技术指标 \ 区位 \ 交通 \ 地块分析 \ 配套项目位于新区门户位置，地理位置绝佳 北至：龙王山路北至：仁皇山路 西至：长兴路东至：太湖路本地块位于湖州市仁皇山新区东南侧，是进入新区的门户区域和连接太湖度假区 与老城区的重要部分。项目四至：北至仁皇山路、龙王山路；东至太湖路；西至长兴路；南至旄儿港地块进入性好、新区道路条件优越，但目前公共交通体系有待完善太湖度假区太湖路、长兴路是地块连接老中心区的两条主干道三环北路和仁皇山路是东西贯穿整个新区的主要干道太湖路也是连接老中心区和太湖度假区的唯一一条干道已开通的申苏浙皖高速链接上海，区域对外交通优势明显仁皇山新区内交通配套不够完善，仅长兴路有一路公交车经过，出行方式多为私家车和助力车目前公交车站位置老中心区南太湖大桥（申苏浙皖高速 ）周边资源情况 自然、人文资源丰富地块周边已建成湖州政府大楼、科技馆、少年宫、博物馆、市民广场并以投入使用大剧院、音乐厅、图书馆目前在建，即将投入使用湖州名校爱山小学距离本地块不远，规划中的仁皇山中学09年也将投入使用南侧紧邻旄儿港、北部是仁皇山，自然景观得天独厚仁皇山区域规划配套完善项目周边配套设施很少，餐饮、购物、就医等都需要到湖州老城区但根据湖州仁皇山去的未来城市规划，将会在此地区规划建设急救站、餐饮、学校等配套设施急救站教育科研用地行政办公商业、金融用地住宅用地本地块位置项目天然资源丰富，包括地块内水资源，以及约5万平米市政绿地。约5万平米市政绿地地块内天然水资源，面积约1万平米旄儿港按照地块规划条件，公建类比例较大地块经济技术指标点式高层商业，层数≤ 30层，（局部可超过30层），建筑高度≤ 100m（局部可超过100m）观山广场并设置南北向景观视廊，规划跨越仁皇山路的天桥或地下通道总用地面积： 222548，其中：代征城市公共绿地54542平方米占地面积： 167916 平米（包括规划保留河流水面面积10994平方米）1#组团17710平方米，2#组团150206平方米。容积率：2.5，其中非住宅部分建筑面积占地块内总建筑面积的比例为20％～30％ 规划总建筑面积：约42万平米高层建筑，高度不小于28层，高度100m新区入口广场指导性条件:建筑密度：〈25%绿地率：≧30%建筑高度： ≦ 100米建筑层数：≦30层住宅套型要求：90平米以下户型面积占总建筑面积的50%布置住宅，多层高度≤20m、层数≤5；高层高度≤100m、层数≤30布置高层建筑，主体建筑高度80～100m，层数不小于20层滨水商业、娱乐休闲等公共服务设施，建筑层数为1～3层，高度不大于12m容积率2.5是保证项目收益的前提条件湖州在售项目容积率情况对比项目名称容积率产品形式在水一方1.4排屋、小高层金色地中海1排屋、叠拼、多层为主山水华府1.8小高层、高层中义凯莱国际1.55高层、小高层天盛花园1.8高层、小高层、排屋中大绿色家园1.2多层本项目2.5高层为主、少量多层本项目容积率2.5意味着什么？项目容积率在仁皇山区“高人一筹”对应产品属于非主流产品项目在湖州属于中大规模项目湖州在售及未售项目规模情况对比项目名称建筑面积入市时间在水一方608.3金色地中海3007.11山水华府17.308.8中义凯莱国际1808.5天盛花