从数据到产品——建筑指标在规划中的作用.doc

容积率在规划中 容积率理解 何谓容积率　？　 所谓容积率简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量。定义上是指规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 注明： 计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；?（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）； "当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。 容积率在规划中属于一个微观问题，主要呈两大特性： 第一、作为社区规划中的一个重要参数，它数值的高低直接反映了土地利用的强度、地价高低的差异、物业类型、建筑布局、居住舒适度等问题； 第二、在社区规划中它是个相对指标，并不是绝对值，它与其他规划指标之间也并不是一个简单的线性比例关系，从不同的利益承担和行为观点出发，有不同的解析：对于开发商来说，容积率决定项目效益的高低，对规划者来说，容积率决定了城市环境质量与整体效益，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 所以，当我们面对一个地块时，如何理解容积率在规划中的关系，将是我们需要探讨的问题。 容积率规划中的影响 容积率与物业类型 通常，当我们拿到一块地，只有容积率的时，很难判定什么样的物业才能和容积率匹配。只有充分了解容积率对物业类型的影响，我们面对项目时，才能对项目的品质有个概念，这样才能与开发商进行交流、沟通。 先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律） 在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目； 容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多； 容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响； 容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； 容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目； 容积率2.0－2.5，正常的小高层项目； 容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差； 容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）； 容积率6.0以上，摩天大楼。 对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型。 　如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积率，我们都会想到是一个高层物业的社区，但项目通过结合周边的资源，籍低密度的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔开别墅布置高层物业，使别墅与高层建筑形成各自相对独立的组团，相互不干扰，提升了社区品质又保障了项目容积率。小高层和高层使社区能更好的通风采景，建筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下，项目通过的灵活的运用物业组合，打造豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目后期发展，适应后期市场需求，并塑造了生态景观公寓，在区域内打造出了自己的差异化产品。 A项目：3.0容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅+小高层+高层； 容积率与建筑密度 建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%）。 在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响； 在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点，来实现项目开发的最大目标。 如：B、C项目，容积率相同，因为建筑密度的差异，项目的品质就有了很大的差异。 B项目：容积率0.88，密度25%，规划采用组团围合布局，每个组团都拥有一个相对组团中心景观；全部采用多层电梯洋房；项目并没有强调传统低密度项目拥有的私有花园和战 天占地的概念，而是把社区品位放在环境空间上。 C项目：容积率0.88，密度32%，建筑类型以联排别墅为主，少量小高层物业，排列式布局；在0.88的容积率下采用了常规的低密度项目产品类型，所以密度相对大，社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间，居住的舒适度受到了很大的影响。 容积率与社区规模 在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并不全是这样。从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，