某地产_成都某地产_弗莱明戈高层发展定位报告_101PPT_嘉联地产.pptx

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弗莱明戈高层发展定位报告 ;; 市场启示;;市场回顾1、;市场回顾2、;市场回顾3、;核心竞争对手研究;;电梯产品户型配比;产品特点:产品附加值高 ----绝大多数产品带全赠送挑高露台;产品特点:产品附加值高 ----户户设计飘窗,特别是大面积转角飘窗应用较为广泛;;产品特点:大多数户型实现了独立阳光餐厅设计,舒适感更强。;产品不足:140㎡以下户型生活阳台和入户花园大多单一设置,入户花园被生活阳台化现象普遍;;产品不足:次卧面积过小在110㎡以上户型普遍出现;;核心竞争对手研究;产品设计要点:大面积中庭、纯电梯高层产品;产品设计要点:底层6-7米架空;产品设计要点:入户大堂设计;产品设计要点:两梯六户设计;产品设计要点:80-110平米可变三房/四房主力产品;万景峰部分楼栋中的部分楼层设置了挑空空间,由于目前详细资料未出,具体使用方式需进一步跟进,但是可以预测,未来此设计将会是万景峰主要卖点之一; 可变空间的运用将万景峰主力户型集中在套二变套三产品,也将是其未来主要卖点之一;;产品设计要点:大面积赠送;1、6-7米架空层,提高整体项目品质,同时将绿化引入,增加绿化面积,但同时减少了可售面积,对吃够容积率有一定影响,同时增加了项目的成本; 2、入户大堂设计为项目高品质的基础,在成本相对增加的情况下,将成为未来项目主要卖点之一; 3、围合式布局,大面积中庭景观设计,成为项目主要卖点,宽阔的楼间距将会对客户产生较强的吸引力; 4、可变空间的设计,提高了产品的品质,多数房间通过变化后成为三房产品,主力户型面积在80-110平米,预计通过可变空间的赠送后,实际面积约为95-135平米; 5、除可变空间外,在阳台、飘窗等细节体现出大面积赠送要素,提高了产品附加值及舒适度,对客户吸引度较强;;中海国际社区—畅销产品情况;主要客户情况;购房目的; 来此购房客户主要以城西和周边企业员工为主,主要是离其办公区域较近,而且很多是比较年轻的客户,能够打动他们的主要原因,应该是区位和产品,而且相对价格较低,也有较多客户为了子女购房,因为我们项目周边云集了很多的 学校,家长也是看重了这点。 ——中海国际社区置业顾问;中海国际社区—购房因素分析;上锦颐园—畅销产品情况;主要客户情况;购房目的; 来此购房客户主要都是本地客户为主,大多数都是首次置业,经济实力较低,也有部分高新区和城西的客户,大多都是离工作区域较近,不过这部分客户很少,之前也有很多周边学校的老师购买,因为有之前购买的老师客户宣传,项目自身也有一些团购的客户,都是公司资源,不方便透露。 ——上锦颐园置业顾问;上锦颐园—购房因素分析;; 客户及专业人士调研;调研形式 1、客户问卷调查 2、客户深度访谈 3、项目洋房未成交客户深度访谈、电话访谈 4、专业人士深度访谈;客户背景情况;客户背景情况;客户背景情况;客户认知测试;客户认知测试;;物业类型;客户购买意愿测试;客户购买意愿测试;客户购买意愿测试;;客户需求特征;客户需求特征;客户需求特征;客户需求特征;客户需求特征;客户需求特征;;客户深访; 弗莱明戈项目我知道,在郫县新区嘛,都说很漂亮,只是现在都是卖洋房大面积产品,如果你们有卖电梯,我会考虑,我购买的面积不会太大,80-100平米就行,价格我希望在40万以内,如果太高我不如选择城里的房子,面积太大对于我来说没有必要,必尽是电梯,太大我还不如买洋房。 ——陈女士 目前居住区域:红光,第2次购房;专业人士深访;郫县客户 认同:区域、品牌、品质 抗性:价格;;项目定位;项目定位需要解决的问题;区域属性——本项目所在区域为蜀都新城,是连接郫县与成都的核心位置,整体规划起点高,但目前被动郊区化进程放缓;;本区域距离市中心的车程距离约为15-20分钟车程; 成都消费者对本区域的认知度较低,心理距离较远; 区域内目前缺乏成熟的商业配套,整体档次较低,但是未来区域内规划有各项配套设施,且品质均有大幅提升;;占地面积: 126133.40m2 总建面: 50万m2 洋房面积: 12万m2 电梯面积: 38万m2 容积率: 不大于4.2 规模适中,地快方正,但内部无 特殊资源; 目前区域内各项规划尚未呈现, 配套主要依靠郫县老城区; 该项目属于洋房与电梯混合型社 区,主要物业形态为电梯产品。;;S:情境(situation) ——项目背景事实(区域、市场、客户);R1;龙湖目标以及对目标的理解;项目运作核心问题(Q)提出

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